旅游地產

旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。旅游地產的開發對象是旅游物業。一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養老等相關的房地產物業形式，以及分時度假、產權式酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品。

總的來看，旅游地產項目具有如下特征：

旅游房地產的經營者以自己優越的房產資源、標準化的服務模式來吸引投資者，然后在經營中獲利。由于同一房產可以在不同的時段租借給不同的消費者，因此提高了房產的資金回收效率。對于一般旅游產品而言，投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租小額的交易使其投資的回收期漫長。而對于住戶來說，首先可以將旅游房地產作為一種投資選擇，自己出錢買下其中的一個或多個單元，成為業主，然后再委托開發商去管理經營，獲取相對穩定的投資回報。

在英國，購置房產歷來被人們視為最佳的投資方式之一。以美國過去20年各項主要投資作比較，房地產的收益率比股票還要略高一些，高于物價指數的升幅，這顯示出房地產投資均具有抗通脹、保值的功能。

旅游房地產自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產階級的消費品。國內旅游房地產的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環境，傳統的旅游項目已不能滿足需求。傳統旅游業中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個收入階層人們的消費，景區游覽更是面向大眾推出的產品。

旅游房地產在消費時間上可以是多次的，即一次性購買多個時間段、永久性（如養老型酒店）的消費權。時權酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內的使用權。購買分時度假產品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“海豚灣”的分時度假產權酒店的購買者有僅擁有其所有權和使用權，同時享有“亞洲酒店資源聯盟”所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅游業的其他領域，一般是在當時當地購買，提前異地預定產品，而在當時當地消費，不存在儲存消費和期權消費。

按照業態構成的分類，旅游地產項目可分為銷售地產項目和景觀類地產項目（主要用于出租），相應地其客戶類型也分為購買群體和消費群體（即客源）。

按照旅游資源的性質，本報告將旅游地產的產品類型分為以下幾種：

分類		解釋
自然資源類產品	濱湖類度假項目	是指依賴湖景資源進行綜合開發的復合地產項目。
	濱海度假項目	是旅游度假與居住的結合體，它以房地產開發為現實載體，以度假式居住為主體特征，與傳統房地產相比較，濱海度假物業具有其自身特征：如強烈依存海濱資源；有明顯的地區限制；以度假的要求開發物業，注重度假功能的開發；強調建筑與環境的景觀一致性等。
	溫泉度假項目	是依托溫泉資源統籌開發的復合地產。
景觀類產品	主題公園	是指具有特定的主題，人為創造的休閑娛樂產業，是包括諸多娛樂活動、休閑要素、接待服務設施于一體的現代旅游目的地。
	高爾夫度假項目	是以高爾夫作為主要資源，通過高爾夫及其相同圈層的高端休閑產業的運營及基于其外部體現出的土地大幅增值效應，而進行的房地產開發賺取利潤的旅游地產開發形式。
文化主題類產品	古村鎮類產品	依托古村鎮的古文化特色開發的復合型地產項目
	文化節慶類項目	主要依賴于當地旅游資源特色和文化底蘊進行開發的復合型地產項目
依托產業資源類產品	產業新城開發	是區域開發的重要也是常見形式之一，它以區域特有產業資源或可嫁接資源為開發依托，在綜合開發利用產業資源的基礎上，建設相應的產業園區、城鎮居民點體系、城市生活配套及相關基礎設施。
	會展旅游地產	借助舉辦的各種類型的會議、展覽會、博覽會、交易會、招商會、文化體育、科技交流等活動，吸引游客前來洽談貿易，觀光旅游，進行技術合作、信息溝通和文化交流，形成旅游行為，后期通過會展旅游帶來的人流、物流，產生房地產需求，并進行相應的房地產開發。

旅游房地產的開發模式多種多樣，根據旅游房地產是否經過合理的科學規劃可劃分為隨意型、規劃型以及兩者兼有的混合形式；而按照旅游房地產功能的不同可將其劃分為居住、觀光、度假、接待等類型；從開發布局結構的角度進行的劃分，可分為疊加、景區伴生、增長極、點-軸等模式；依托環境的不同可分為自然資源依托模式、新城舊城模式、克隆模仿模式、行業嫁接模式和文化主題模式五種開發模式。

前瞻綜合旅游房地產開發的特點，將我國當前主要的房地產開發模式劃分為以下類型，

2012年末，我國一線城市的旅游地產項目占比僅為13.6%，且多分布在城市的外圍地區；由于城市化發展的快速推進及旅游業發展的日益成熟，二三線城市旅游地產逐漸增多，占比高達71.4%，該類項目多以“休閑度假”為主線，依托區域優質、豐富的自然、人文等資源進行項目開發配置；部分四線城市山水秀麗、風景獨特，為旅游地產開發提供了良好的先天條件，項目比重達到15%。

2012年末全國旅游地產項目用地規模普遍較大，平均占地面積約400萬平方米。從分布情況來看，57.1%的項目占地面積超過100萬平方米，其中占地面積超過500萬平方米的項目比例達到17.9%。龐大的項目規模不僅為復合型產品功能提供了廣闊的設計建造空間，同時為旅游地產開拓創新型的服務功能注入更強勁的驅動力。

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。