養老公寓
養老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的住宅類型。養老公寓屬于商業房地產范疇，具有";福利性事業、市場化經營";的特點。
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4 典型養老公寓
養老公寓行業定義與分類
養老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的住宅類型。養老公寓屬于商業房地產范疇，具有"福利性事業、市場化經營"的特點。
養老公寓項目相對于一般房地產項目具有投資額大、資金回收期長的特點。
養老公寓行業政策環境分析
從1984年開始，我國各地進行養老保險制度改革，黨中央國務院陸續頒布了《關于企業職工養老保險制度改革的決定》、《關于建立統一的企業職工基本養老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。此外，我國還頒布了一系列養老公寓行業相關的法律、政策，具體情況如下表：
| 時間 | 政策名稱 | 具體情況 |
| 2000年 | 《關于加強老齡工作的決定》 | 號召全黨全社會從改革、發展、穩定的大局出發，高度重視和切實加強老齡工作，發展老齡事業，大力營造全社會敬老養老助老風氣。該決定還明確指出，要加強社區建設，依托社區發展老年服務業，進一步完善社區為老年人服務的功能，要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。 |
| 2005年 | 《關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》 | 指出了要認真研究制定應對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經濟和社會發展第十一個五年規劃中把老有所養問題放到了十分突出的位置，并指明了發展的方向。 |
| 2006年 | 《關于加快發展養老服務業的意見》 | 該意見要求地方各級人民政府，大力支持發展各類社會養老服務機構，引導和支持社會力量興建適宜老年人集中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年公寓、養老院、敬老院，鼓勵下崗、失業等人員創辦家庭養老院、托老所，開展老年護理服務，為老年人創造良好的養老環境和條件。 |
| 2008年 | 《關于加強老齡工作的決定》 | 該決定要求各級人民政府要把老齡事業納入國民經濟和社會發展中長期規劃和年度計劃，要求各地政府加大對老齡事業的財政投入，同時應當制定政策，鼓勵和引導社會力量積極興辦老年福利機構。 |
| 2011年 | 《中國老齡事業發展“十二五”規劃》 | 規劃明確，我國將建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張。根據該規劃，“十二五”期間，我國將新增各類養老床位342萬張。 |
| 2013年 | 《中國老齡事業發展報告（2013）》 | 要求制定城鄉規劃時，要統籌考慮建設適老性的公共設施、服務設施、醫療衛生和文化設施，實施無障礙建設。由于大多數老年人居住在社區，生活在社區，建設適宜老年人居住的社區就成為老年宜居環境建設的重要內容。 |
養老公寓行業發展狀況分析
隨著人口老齡化程度的不斷加深，老年群體也造就了潛在的巨大市場。養老公寓發展至今，與目前超過1.9億的60歲以上的老年人相比較，我國42000多所養老機構數量遠遠不夠，所擁有的床位381萬張，只能為2%的老年人解決住房問題。
據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，按照發達國家入住養老公寓的人口數占總人口數的4%-5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建養老公寓，投資總額在160億到200億元。
最新以及其他具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國養老公寓行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。
典型養老公寓
上海親和源養老公寓
北京匯晨老年公寓
上海浦東新區愛心養老公寓
廣州南國頤景老年公寓
榮成市老年公寓
北京通州華龍老年公寓
北京東方太陽城
三亞清平樂
佳木斯市安康老年公寓
山東威海市老年公寓
養老公寓行業進入壁壘分析
資金實力壁壘
養老公寓的資金壁壘較強，對新進入投資者有著較高的要求。以投資石家莊10000平米的養老公寓為例，依據該地的市場行情，綜合造價在2000萬上下。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月以700元的收入來核算，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。據此，養老公寓的平均投資回收期約為7年。
從業經驗壁壘
養老公寓的投資開發建設與后期運營專業性很強，對從業經驗的要求也很高。長期從事老年產業的企業，使得其對于"銀色市場"的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，沒有從業經驗的投資商則將處于一個相對被動的地位。
人力資源壁壘
在養老公寓的建設與運營期間，需要大量有專業技能與從業經驗的人員。這些人員了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業素養、提供優質服務、深受顧客信賴，形成了一直專業的服務隊伍。人力資源壁壘在養老公寓行業也相對較高。
業務資質壁壘
目前，國家對于養老公寓的建設主體，并沒有出臺相應的規章制度要求其擁有相應的業務資質。一般開發商均可進入養老公寓領域開發產品，行業目前不存在業務資質壁壘。雖然，國家建設部和民政部曾出臺《老年人建筑設計規范》來規范新建或是改建的養老公寓，但并不涉及到開發商的準入資質要求。
