工業地產
工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。
工業地產行業定義及分類
工業地產行業定義
工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。
圖表：工業地產項目的功能和客戶
| 項目 | 內容 |
| 工業地產的功能 | 行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商務服務、商業服務、金融服務、生活服務、人才服務、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產生經濟效益的服務功能。 |
| 工業地產的客戶 | 公司、企業和個體經營者 |
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
圖表：工業地產行業的特征
| 特點 | 分析 |
| 政策主導性強、專業性強 | 工業地產一般是由所在地政府提供優惠土地，單獨投資或者合作開發，用來吸引企業進入，進而發展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發展政策對工業地產的類型有很大的引導作用。當地資源優勢、經濟發展政策導致了不同地方的工業地產不同于另一個地方，專業性較強。 |
| 投資大、投資回收期長 | 工業地產資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，其投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業地產的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業地產大投資的特點所決定的。 |
| 區域性強 | 由于工業發展具有很強的聚集效應，不同區域具有不同的主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。 |
| 項目增值空間大 | 工業地產，尤其是很多工業園區發展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產業發展滯后有很大關系。針對這種情況，工業地產開發應主動出擊，著力發展那些適合二三產聯動的產業，促進第三產業的發展，特別是生產、生活配套及專業服務領域，同時加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展，比如說建設完善的配套產業環境，搭建物流服務體系等。 |
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
工業地產項目分類
根據工業地產建筑體規模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業廠房和工業園區（具體分類和各類別定義見下圖）。
其中，工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。
按照物業建設要求的不同，工業園區可分為綜合工業園區、科技園區、物流園區、專業園區、企業總部基地等；按性質的不同，工業園區可以分為高新技術開發區、經濟技術開發區、特色工業園區、技術示范區、科學園、技術城等。我國的工業園區包括各種類型的開發區，如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區、保稅區、出口加工區以及省級各類工業園區等。
圖表：工業地產的分類
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
圖表：工業廠房與工業園區的特點
| 類型 | 特點 | |
| 工業廠房 | 標準廠房 | 指在工業園區或工業區塊內，按照國家相應的建筑標準和規范建造的用于出租或出售給企業從事工業生產經營的工業用房，形式多為單層、多層、聯排及疊加為主，不同行業標準廠房的標準也有所不同。 |
| 優勢：企業投產迅速；租賃廠房初期投入少；廠房兼容性很好，適合成片開發。 | ||
| 定制廠房 | 指廠房投資方根據廠房使用方對于廠房的建筑規模、用途、布局、內外部結構等的具體要求而設計和建造的，滿足使用方特定需求的廠房。這類廠房是專門為某個生產企業定做的，是特殊的，不具有一般通用性。定制工業廠房在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務客戶多為跨國公司。 | |
| 優勢：開發商提供一站式服務，減少使用者在建設工廠中的種種繁瑣的手續；量身定制的物業解決方案可以充分滿足使用者業務需求；使用率較高。 | ||
| 工業園區 | 涵蓋廣泛，主要為各類工業產業園區、總部基地等，物業形式表現為各類工業物業的集合。 | |
| 綜合工業園 | 容納產業類別多、功能復合。 | |
| 科技園區 | 園區物業類別以科技、信息為主，包括研發中心、信息科技單位、軟件設計與開發，信息科技等。 | |
| 物流園區 | 主要是服務于物流行業的工業園區。 | |
| 專業園區 | 對設備及廠址有特殊要求的園區。如大亞灣石油化工專業園區。 | |
| 企業總部基地 | 以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。可以為企業提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優勢為企業創建發展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業鋪設前瞻式空間路徑。 |
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
工業地產行業發展歷程分析
中國的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段，主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與較少。工業地產更多地表現為政府一個招商引資的工具，以滿足其解決就業、拉動GDP、增加稅收的需要。
圖表：中國工業地產發展歷程
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
圖表：中國工業地產發展主要標志事件
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
工業地產行業發展狀況分析
2012年在我國住宅物業、商業物業投資建設形勢欠佳的情形下，以工業地產為主的其他物業的投資建設形勢相對較好。據前瞻推算，2012年扣除住宅物業、商辦物業的投資外，我國其他物業的投資額為9751.39億元，同比增長30.11%，相較全行業的投資增速要高出近15個百分點。
圖表：2000-2012年以工業地產為主的其他物業開發投資規模與增長走勢（單位：億元，%）
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
2012年我國以工業地產為主的其他物業的新開工面積增長緩慢，但竣工面積增長迅速。根據前瞻推算，2012年全國商品房中的其他物業新開工面積為18644.89萬平方米，同比增長3.91%；竣工面積為7839.94萬平方米，同比增長23.91%。而該年整個房地產行業的新開工面積同比增速為負值，其他物業的竣工面積同比增速則高出全行業近20個百分點。
圖表：2000-2012年以工業地產為主的其他物業新開工面積與增長走勢（單位：萬平方米，%）
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
圖表：2000-2012年以工業地產為主的其他物業竣工面積與增長走勢（單位：萬平方米，%）
資料來源：前瞻產業研究院工業地產行業研究小組整理
具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。
工業地產行業國際知名企業
普洛斯
安博置業
嘉民集團
新加坡豐樹
工業地產行業國內領先企業
上海張江高科技園區開發股份有限公司
上海金橋出口加工區開發股份有限公司
中天城投集團股份有限公司
天津海泰科技發展股份有限公司
南京新港高科技股份有限公司
蘇州新區高新技術產業股份有限公司
北京空港科技園區股份有限公司
江蘇大港股份有限公司
廈門建發股份有限公司
北京中關村科技發展（控股）股份有限公司
參考資料
- 1. 中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告前瞻產業研究院
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