物流地產

物流地產行業定義

現代物流地產的范疇一般包括物流園、物流配送中心、物流倉庫、物流分撥中心等物流業務的不動產載體，其中，我國的物流地產以物流園為主。物流園區是指為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模化和協同效應。

物流園區最早出現在日本，日本稱其為物流團地，是―有效綜合物流資源，實行物流現代化作業，減少重復運輸，實現設施共享的一體化、標準化的現代化大型物流存儲中心。在中國，第一個物流園區是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日，第一次提出物流基地這個概念，叫做"建設物流事業基礎的一個特定區域"，它的特征有三：一是綜合集約性；二是獨立專業性；三是公共公益性。

物流地產行業政策環境分析

《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》

2012年1月，財政部、國家稅務總局發布《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》。

《通知》規定，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對物流企業自有的，包括自用和出租的大宗商品倉儲設施用地，均減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

根據《通知》規定，符合要求的大宗商品倉儲設施是指倉儲設施占地面積在6000平方米以上的，且儲存糧食、化肥等農產品和農業生產資料、煤炭、原油、塑料等礦產品和工業原材料和食品、藥品等工業制成品的倉儲設施。

具體種類來看，符合條件倉儲設施用地主要包括倉庫庫區內的各類倉房（含配送中心）、油罐（池）、貨場、曬場（堆場）、罩棚等儲存設施和鐵路專用線、碼頭、道路、裝卸搬運區域等物流作業配套設施的用地。

《商貿物流發展專項規劃》

2011年3月30日，商務部、發展改革委、供銷總社組織編制印發《商貿物流發展專項規劃》。規劃指出，到2015年初步建立一套與商貿服務業發展相適應的高效通暢、協調配套、綠色環保的現代商貿物流服務體系。

規劃要求，到2015年，規模以上連鎖超市商品統一配送率達到70%；農村"萬村千鄉"農家店商品統一配送率達到60%，農資連鎖經營企業商品配送率達到80%以上；果蔬、肉類、水產品冷鏈運輸率分別提高到20%、30%、36%；立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%；物流企業機械化、自動化、標準化、信息化水平顯著提高；商品庫存周轉速度明顯加快，流通環節物流費用占商品流通費用的比率明顯下降。

規劃確定9項重點工作內容：完善商貿物流網絡布局，加強商貿物流基礎設施建設，提高商貿物流專業化、一體化服務水平，引導和鼓勵商貿物流模式創新，提高商貿物流科技應用水平，深入開展商貿物流發展示范工作，大力推廣綠色物流方式，完善應急物流運行機制，大力推進商貿物流國際合作。

物流地產行業價值鏈分析

流地產是由一系列價值活動組成的一個過程，是開發商整合政府、社會、利益相關者以及其它組織等各種資源，開發建設物流基礎設施，交付客戶使用并提供專業服務的過程。在實際運行中，這個過程包括開發商進行項目決策、項目策劃、規劃設計、項目管理、招商銷售以及物業管理等一系列價值活動，同時還包括最重要的資本運營以及人力資源等支持活動，其最終目的是通過開發過程中的一系列價值活動實現增值，從而在價值鏈上盈利，形成物流地產價值鏈。

按照邁克爾·波特的價值鏈理論，不同的企業參與的價值活動中，并不是每個環節都創造價值，只有某些特定的價值活動才真正創造價值，這些真正創造價值的經營活動，就是價值鏈上的戰略環節。企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業在價值鏈某些特定的戰略環節上的優勢。這也就意味著，物流地產企業需特別關注和培養在價值鏈的戰略環節上獲得重要的核心能力，以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。

物流地產行業發展狀況分析

仲量聯行基于普洛斯、安博、豐樹、嘉民、寶灣、華潤物流、招商物流等開發商當前和未來規劃的項目對2011年主要城市物流地產商的活躍程度進行了評分，結果顯示，環渤海、長三角、珠三角沿海城市占據絕對優勢。但物流市場活動有轉向內陸之勢，一線城市周邊的物流中心也正在崛起。

注：基于對現代物流倉庫總量、開發商、基礎設施、開放度、經濟規模和零售商活躍度的???析

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《中國物流地產行業發展模式與投資前景分析報告》。

物流地產行業領先企業

國際領先企業

普洛斯（Prologis）

安博置業（AMB）

嘉民集團

維龍（Vailog）地產

麥格理集團

國內領先企業

嘉里建設有限公司

中糧地產集團股份有限公司

華遠地產股份有限公司

和記黃埔有限公司

金地（集團）股份有限公司