城市綜合體

城市綜合體行業定義與分類

城市綜合體定義

城市綜合體（HOPSCA）是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping Mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業設施。

城市綜合體一般是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

城市綜合體分類

城市綜合體由于所處的城市級別不同、所處地段不同、核心功能物業不同等因素，可從多維度進行分類，了解這些分類更有助于對項目的理解并提高項目開發運作的成功性。

圖表1：城市綜合體按項目所處城市級別分類

資料來源：前瞻產業研究院城市綜合體行業研究小組整理

圖表2：城市綜合體按項目所處地段分類

圖表3：城市綜合體按項目核心物業分類

城市綜合體作為大體量開發的綜合性項目，其開發必須確定具有相當影響力的引擎觸媒，以形成強大的人氣集聚效應，帶動綜合體各項功能協調運營。

圖表4：城市綜合體按項目開發驅動模式分類

城市綜合體發展歷程

八十年前，19棟建筑組成的洛克菲勒中心給紐約和世界各國的大都市帶來全新的概念，其公共空間的創新和商業功能的融合，讓其成為全世界仰慕的財富象征。此后，亞洲人對于這一概念表現出了由衷的熱愛，從東京11.6平方公里的"城中城"六本木，到香港中環的國際中心IFC，都展現了融合當地城市文化的商業精華。然而，城市綜合體在中國的進程并非一帆風順，中國在二十世紀九十年代前，城市的購物、酒店和辦公等功能都處于各自分開的狀態。

直到上世紀九十年代初，中國才出現了城市綜合體的雛形，至今也只有短短二十幾年的發展史。我國城市綜合體的發展歷史可以分為雛形、早期開發、大規模孕育、快速擴張四個階段：

圖表5：中國城市綜合體發展歷程

城市綜合體行業發展環境分析

城市綜合體行業政策環境分析

城市綜合體包括商業、辦公樓、住宅、酒店、會展等各種業態，2010年我國房地產調控政策不斷趨緊時，住宅地產市場受到抑制，使得眾多房地產開發商轉向尚未受到政策調控的商業地產，而具有替代優勢的城市綜合體則成為房地產開發商們的首選目標。城市綜合體與純粹的商業地產相比，可以適當依靠其中住宅的銷售來加速資金回籠，又可以避免純粹的住宅地產受到國家宏觀調控的影響。2010年以來我國住宅地產調控政策趨緊的情況下，我國城市綜合體也進入了開發熱潮，包括各地方政府也非常推崇城市綜合體的開發，如杭州提出建造100個城市綜合體、《云南省城市綜合體布局規劃》顯示到2017年云南將建150個城市綜合體。未來我國房地產調控政策依然穩中趨緊，各地方大規模城市綜合體的開發建設使得未來我國城市綜合體的供給存在過剩，泡沫風險較大。

城市綜合體行業社會環境分析

隨著互聯網技術的不斷創新與發展，調控政策的持續，資金鏈越來越緊，地產開發商動用包括微博營銷，網上售房的新型手段，以擴大營銷終端受眾的活動越來越多。互聯網技術的不斷發展使得網上購房成為可能。

2012年4月份以來，稱作"營銷教父"的地產大亨潘石屹一直通過他的微博和博客，高調宣傳"我們的目標是把所有的房子都放到網上去銷售"，其在4月份的一次拍賣是零價格起拍，最高價有封頂，最低價由購房者來定，全程網上交易，公證處現場監督，支付寶提供全程網上交易支持，從提交資料到拍賣結束，競拍者可在家完成，如同一次普通的網上購物。

目前互聯網模式對傳統行業的沖擊影響之大，已經從手機和電視行業顯現。王健林和馬云的億元賭局暫告一段落，兩位大佬牽手合作，商業地產開發商嘗試需求新的渠道。

城市綜合體行業發展狀況分析

前瞻通過統計全國重點城市綜合體存量可以發現，沈陽、重慶、北京、上海等城市綜合體的存量領先全國，其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市為沈陽、重慶、北京、上海、成都及天津6座城市；而廣州、南京、蘇州、深圳、西安、武漢及貴陽的綜合體存量介于500-1000萬平方米；其余城市的綜合體存量均在500萬平方米以下。

圖表6：2013年底全國18個重點城市的城市綜合體存量（按體量排序）（單位：萬平方米，個）

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國城市綜合體發展前景與投資價值預測分析報告》。

城市綜合體行業國內領先企業

大連萬達集團股份有限公司

凱德置地（中國）投資有限公司

恒隆地產有限公司

華潤置地有限公司

中糧置業投資有限公司

上海世茂股份有限公司

寶龍地產控股有限公司

廣州富力地產股份有限公司

保利房地產（集團）股份有限公司

SOHO中國有限公司