工業園區
工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。
- 詞條目錄
1 工業園區的概念
- 4.1 第一階段--開發前期
- 4.2 第二階段--開發中期
- 4.3 第三階段--開發后期
- 4.4 第四階段--跨區發展
7 國際知名工業園區
8 中國典型工業園區
工業園區的概念
工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。
按性質的不同，工業園區可以分為高新技術開發區、經濟技術開發區、特色工業園區、技術示范區、科學園、技術城等。我國的工業園區包括各種類型的開發區，如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區、保稅區、出口加工區以及省級各類工業園區等。本報告研究的工業園區的范疇主要包括高新技術開發區、經濟技術開發區、特色工業園區、自主創新示范區、大學科技園、科技城等。
工業園區建設與運營關聯主體
圖表1：工業園區建設與運營關聯主體分析
| 關聯主體 | 主體分析 |
| 地方政府 | 目前，地方政府在產業園區建設中一般扮演四種角色：決策者、管理者、協調者和監督者。以管理者角色為例，如組建管理委員會對園區進行管理，提供企業登記、土地使用、人事代理等服務。 |
| 傳統房地產企業 | 傳統地產企業在產業園區建設中主要承擔園區內職工、職工家屬的住宅地產的建設。 |
| 工業地產企業 | 工業地產企業主要負責產業園區內的廠房等生產性設施的建設。 |
| 商業地產企業 | 商業地產企業產業園區建設中主要承擔著寫字樓以及園區內配套的商業場所的建設，如商場、娛樂休閑場所、酒店等。 |
| 產業地產企業 | 產業地產企業在園區建設這還充當著總設計師的角色，負責園區整體規劃以及園區建設過程中的工程管理等等。 |
| 園區內企業 | 園區內企業是產業園區的主要需求者和使用者，園區的建設直接目標就是為了吸引更多的企業入駐，因此園區的建設將綜合考慮潛在的入駐企業的要求。 |
園區建設相關政策環境分析
◆2010年土地政策分析
圖表2：2010年國內主要土地政策一覽
| 時間 | 政策 |
| 2010年12月19日 | 國土部要求抑制地價拍地溢價率超50%要上報。 |
| 2010年9月27日 | 國土資源部、住房和城鄉建設部發布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，其主要內容：對于因企業原因造成土地閑置1年以上的企業，在結案和問查處整改到位前，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。 |
| 2010年6月9日 | 國土資源部等關于進一步加強和改進國家和省級重點項目建設用地服務和監管的通知。 |
| 2010年6月4日 | 關于土地增值稅清算有關問題的通知。 |
| 2010年3月2日 | 國土資源部關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知。 |
| 2010年1月14日 | 國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知。 |
◆2011年土地政策分析
圖表3：2011年國內主要土地政策匯總
| 時間 | 政策 |
| 2011年11月 | 進行土地法修訂擬力推農地入市，除鄉鎮企業、農民宅基地或相關公益事業可以申請使用集體土地外，"任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"，即實行"招拍掛"的土地出讓制度。 |
| 2011年8月 | 國土資源部印發《關于開展國有建設用地使用權網上交易試點工作的意見》。 |
| 2011年7月 | 國務院發布土地市場"國五條"強化土地調控。 |
| 2011年6月 | 國土資源部提出《全國土地整治規劃（2011-2015年）》。 |
| 2011年5月 | 國土資電發（2011）72號令：為嚴格規范征地拆遷管理、堅決防范查處強征強拆等違法行為，切實維護群眾合法權益，發布切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知。 |
| 2011年5月 | 為貫徹落實十七屆三中全會精神和《中共中央國務院關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》（中發[2010]1號，以下簡稱中央1號文件）有關要求，切實加快推進農村集體土地確權登記發證工作。 |
| 2011年5月 | 國土資源部出臺《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》。 |
| 2011年3月 | 國土資發（2011）30號令：關于進一步加強和改進公路、鐵路項目建設用地服務和監管的通知。 |
| 2011年2月 | 國務院令第592號：《土地復墾條例》國務院第145次常務會議通過。 |
◆2012年土地政策分析
圖表4：2012年國內主要土地政策匯總
| 時間 | 政策名稱 | 政策主要內容 |
| 2012-2-23 | 《2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》 | 《通知》要求，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。計劃總量原則上應不低于過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。房地產用地管理和調控重點工作不僅確保保障性安居工程住房用地，而且也適時增加了普通商品房的用地。 |
| 2012-11-05 | 《關于加強土地儲備與融資管理的通知》 | 加強土地儲備管理，強化土地儲備融資風險管控。 |
| 2012-11-06 | 《住房保障檔案管理辦法》 | 加強住房保障檔案管理制度建設，規范住房保障檔案管理。 |
工業園區開發階段分析
第一階段--開發前期
開發商對工業園區早期的開發建設除少量的注冊資本金和啟動資金外，主要是通過土地使用權的抵押和財政的貼息和擔保進行土地一級開發和市政基礎設施建設，并快速招商，引進項目。該階段的開發商主要借助銀行借貸和財政撥款，以投入為主。
第二階段--開發中期
隨著入區企業建成投產形成稅收，開發區管委會按國家給予開發區的稅收返還政策，將留存的稅收按比例撥付給開發公司。開發商將土地轉讓收入和財政撥款兩部分資金捆綁使用，用于區內土地開發和基礎設施建設，從而實現了"滾動開發，良性循環"的運作。該階段開發商的收入以一次性的土地批租和財政返還收入為主。
第三階段--開發后期
隨著園區建設和入駐企業達到一定規模，開發商的主營業務逐漸由單一的土地開發和基礎設施建設轉變為與公司自身發展或園區功能相吻合的多元化布局。部分開發商繼續立足區域土地和房地產開發，在主營業務上下游產業鏈進一步拓展。有些則圍繞園區的產業定位，提供與園區功能相配套的服務性產業。該階段的開發商通常已形成租售并舉的房地產經營格局，物業出租和園區服務等經常性收入的占比逐漸提升。
第四階段--跨區發展
一部分運作良好、資金實力雄厚的開發商由于園區內土地資源逐漸的利用殆盡，為謀求進一步的發展與突破，做大做強主業，已開始走出開發區，在市場競爭中獲取資源。一般區外拓展的業務都立足園區多年開發建設經驗所形成的自身優勢基礎，與房地產開發或基礎設施建設相關。
工業園區主體開發模式分析
開發模式分為工業地產商開發模式、政府獨立開發模式、綜合開發模式。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業地產在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業地產開發中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發模式，開發企業都無法脫離政府。
中國工業園區建設現狀
從1984年第一個經濟開發區一一大連經濟技術開發區的正式設立開始，經過近30年的發展，我國工業園區已經發展成為由大量不同種類、不同級別的高新技術開發區、經濟技術開發區、出口加工區、保稅區、邊境經濟合作區、旅游度假區、生態經濟區等組成的遍及全國各地的發展格局。截至2012年末，我國國家級經濟技術開發區共有153個，國家級高新技術開發區共有105個。
具體行業財務指標、經濟指標、效益指標等更多內容詳見詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國工業園區建設與運營市場前瞻及轉型升級分析報告》。
國際知名工業園區
美國查塔諾加（Chattanooga）生態工業園區
日本筑波科技園
美國硅谷科技園
美國1-270高技術走廊
德國不倫瑞克生物科學園
法國梅斯2000科技園
中國典型工業園區
中關村國家自主創新示范區
張江高科技園區
蘇州工業園區
昆山經濟技術開發區
深圳市高新技術產業園區
天津經濟技術開發區
浙江余姚工業園區
西安高新技術產業開發區
合肥經濟技術開發區
貴港國家生態工業（制糖）示范園區
