奧特萊斯

奧特萊斯開發行業定義及分類

奧特萊斯開發行業定義

"奧特萊斯"是英文OUTLETS的中文直譯，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為"品牌直銷購物中心"。但是各個國家對購物中心的認定尚存在一定的差距，或者說分類上有所不同。

（1）美國購物中心協會對購物中心的定義

按照美國購物中心協會的定義，購物中心是指由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施，有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者購買需求與日常活動的商業場所。根據美國市場的實際情況，將購物中心分為鄰里型、社區型、區域型、超區域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。

（2）中國商務部對購物中心的定義

根據中國的實際，商務部也對購物中心作出如下鑒定：購物中心是指多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。具體分為社區型、市區型、城郊型等三類。

綜合來看，購物中心必須具備的條件是能夠滿足消費者的購買需求與日常活動的綜合性的商業場所或者商業集合體。奧特萊斯作為一種商業業態，也是屬于購物中心的一種，只是奧特萊斯主要由銷售過季、下架、斷碼商品的商店組成。按照美國購物中心協會的定義，工廠直銷型（奧特萊斯購物中心）既是購物中心的一種類型。

根據2005年國際購物中心協會（ICSC）新修改的購物中心分類，已經把直銷中心（Outlets Center）列為購物中心的類型之一，這也意味著奧特萊斯已不是獨立的業態，而是作為各種購物中心當中的一種類型。

奧特萊斯發展歷程分析

奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史，Outlets最早就是"工廠直銷店"專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發展成為一個獨立的零售業態。從奧特萊斯的發展歷史看，奧特萊斯的發展主要經歷四個發展期：萌芽期、發展期、繁榮期和國際化發展期。

（1）萌芽階段

1970年之前，是奧特萊斯發展的萌芽階段，在這個階段主要是部分工廠為了銷售訂單尾貨在倉庫建立的Outlet Store，但是由于這個時期采取這種方式處理尾貨的工廠還比較少，主要是一些服裝廠采取了這種銷售方式。隨著奧特萊斯的發展，到1970-1987年間，一些日用品加工企業也加入到了奧特萊斯的行列，基本已經形成了一家工廠一個Outlet Store，商品物美價廉，吸引了大批顧客。

（2）發展繁榮階段

1988-1996年，則一般認為是奧特萊斯發展的繁榮期。隨著前兩個階段的培育，無論是工廠還是消費者都認可了這種商業業態，隨著開設直銷店的工廠和去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，漸漸就形成了很多工廠直銷店集中開設的情形，慢慢就形成了購物中心，購物中心都是Factory Store，真正意義上的工廠直銷，主要以名牌和低價吸引顧客，購物中心離城市大概需要一個小時左右的車程。

（3）國際化階段

1997年至今，則是奧特萊斯發展的國際化時期。截止1996年，美國境內已經建設300多家奧特萊斯購物中心，并且有了奧特萊斯開發商的加入，已經有了比較完善的營銷體系。供貨商從過去單一的商品工廠，發展為擁有商品工廠，品牌所有者、品牌代理商、品牌批發商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道；奧特萊斯的功能更加齊全，休閑購物一體化，成為大型或超大型的購物中心。目前除美國外，在歐洲、日本、中國等世界重要國家及地區奧特萊斯的開設規模已達幾千家之多。根據統計，僅在德國就有1500家之多。

奧特萊斯的特點分析

根據奧特萊斯的定位，奧特萊斯購物中心主要是由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成。為了避開與主力店的競爭，不損害廠家的利益，同時又能滿足那些對價格比較敏感、對品牌有需求的消費者，奧特萊斯主要開設在離市區較遠的郊區，但同時交通方便。奧特萊斯主要由下面一些要素構成。

奧特萊斯開發行業發展狀況分析

國外奧特萊斯的特點與經驗

國外奧特萊斯發展的經驗表明，奧特萊斯業態的繁榮和昌盛需要如下條件，也是奧特萊斯長時間發展積累的經驗。

◆ 地處郊外、交通干道旁邊

選擇市郊建商店，地價比市內便宜許多，建設時沒有諸多局限，容易開發擴展。此外，交通方便，顧客沒有進入市內繁華商業區經常遇到的塞車或泊車困難等問題。

◆ 建筑簡單，裝修簡易

多數廠家直銷商店中心由一群樸實無華的平房構成，店內陳設簡單、一目了然，從外到內都十分樸實、簡潔。

◆ 物美價廉

Outlet Center業態的核心之一是名牌商品，可以是名牌下架商品、過季商品及斷碼商品，由高檔專賣店或商場下架后直接轉到Outlet Center銷售。此外，工廠直銷中心最讓人心動的還是商品價格，少數商品的零售價只有市價的20%-30%，一般商品比市區商店同一品牌低30%-60%。

◆ 經營商圈擴大化

廠家直銷中心的最大特點是停車場面積大，停車場面積與營業面積的比例為4：1或5：1，這樣就可以容納駕車購物的大量顧客，形成行車1小時到2小時，距離60-100公里的巨大商圈。

◆ 廠家直銷集中化

廠家直銷商店中心里的每個商店或是由生產廠家自己開辦或委托代理商經營。眾多廠家集中在一起直接銷售自己的產品，產生聚集效應，價格便宜、品種多、檔次齊，產生巨大的輻射力。在國外，耐克和阿瑪尼等??牌廠商甚至會專門為奧特萊斯生產一批停產的貨品供其折扣銷售。目前，這部分商品已經占到了國外奧特萊斯銷量的相當比重，并成為其充足的進貨來源。

◆ 物業管理專業化

廠家與直銷中心是兩個法人的租賃關系。廠家每平方英尺支付30-40美元的租金，物業管理（包括衛生、維修、信用咨詢等）由直銷中心負責。

從近年來國外奧特萊斯的發展經驗來看，國外奧特萊斯已經開始向綜合性的購物中心異化，無論是是從官方分類還是從實際運作層面上，都已經發生了比較大的變化。從官方的分類來看，官方已經不把奧特萊斯看做單獨的業務進行分類，只是作為購物中心的一種形式；從實際運作層面上看，奧特萊斯的運作已經趨向于綜合化，集娛樂、休閑、餐飲、購物與一體，成為更加綜合化的購物中心，給消費者有了更好的購物體驗。

全球四大奧特萊斯區域分析

以美國為起點，大多涵蓋高級服飾、皮具、鐘表、珠寶、精品等的奧特萊斯項目在數十年內迅速遍及歐洲、美洲、大洋洲和亞洲，為全球近30個發達國家、超過15億人口提供優質、舒適的時尚休閑消費綜合服務。這些項目大多與超過300個甚至更多的國際一線消費品牌保持密切和持久的合作，有效保證了業務持續領先的行業地位和優秀的市場口碑。

目前，作為奧特萊斯項目的主要市場，西歐和北美的相關營業額占全球的50%以上，使這兩個區域成為奧特萊斯業態在全球最成熟的市場。與此同時，奧特萊斯業態進一步在全球范圍內擴張，大洋洲及亞洲業務增長迅猛，顯示了這兩個區域快速發展的經濟實力和消費能力。

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國奧特萊斯開發與運營模式深度調研與投資戰略規劃分析報告》。

奧特萊斯開發行業國際知名企業

美國Tanger奧特萊斯集團

美國西蒙地產集團

三井不動產株式會社

奧特萊斯開發行業國內領先企業

奧特萊斯（中國）有限公司

香港SPACE商業經營管理集團

北京首創股份有限公司

上置集團有限公司

中國春天百貨集團有限公司

北京首商集團股份有限公司

上海友誼集團股份有限公司

長春歐亞集團股份有限公司

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