樓宇經濟
在我國城市經濟發展中，凡是利用城區新開發樓盤和閑置用房，以商務樓、寫字樓、科研樓宇、標準廠房、城市綜合體、保護建筑和農居SOHO等（不包括行政、事業單位自用房、賓館、專業市場、醫院、學校等建筑）為載體，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現代服務企業和都市型工業，從而培植新稅源和新的經濟增長點，促進城市經濟發展的經濟活動，通稱為樓宇經濟。一般來說，樓宇經濟發展狀況與地方經濟發展水平直接相關，經濟發展的總體水平越高，與樓宇經濟相關的市場主體數量就越多。
- 詞條目錄
- 1.1 樓宇經濟行業定義
- 1.2 樓宇經濟產品分類
- 1.3 樓宇經濟的與總部經濟的區別
- 2.1 發展樓宇經濟的必要性
- 2.2 發展樓宇經濟的必然性
- 2.3 發展樓宇經濟的障礙
樓宇經濟行業定義及分類
樓宇經濟行業定義
在我國城市經濟發展中，凡是利用城區新開發樓盤和閑置用房，以商務樓、寫字樓、科研樓宇、標準廠房、城市綜合體、保護建筑和農居SOHO等（不包括行政、事業單位自用房、賓館、專業市場、醫院、學校等建筑）為載體，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現代服務企業和都市型工業，從而培植新稅源和新的經濟增長點，促進城市經濟發展的經濟活動，通稱為樓宇經濟。一般來說，樓宇經濟發展狀況與地方經濟發展水平直接相關，經濟發展的總體水平越高，與樓宇經濟相關的市場主體數量就越多。
樓宇經濟，包括總部經濟、研發經濟、文化創意產業、高新技術產業、都市工業和現代服務業，最終目標是形成以稅收為核心，以總部經濟、創意經濟、現代服務業為主體的樓宇經濟形態。
樓宇經濟企業，涵蓋了金融、咨詢、廣告策劃、影視制作、網絡公司、律師事務所、娛樂服務、房地產開發、旅游服務等。
發展樓宇經濟，即是將眾多的商務寫字樓集聚在一定的范圍內，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務等市場，形成功能良好、配套齊全的商圈，同時帶動周邊的餐飲、購物、百貨零售等相關行業的聚集發展。目前，樓宇經濟已成為國內城市經濟發展的"生力軍"，各大城市紛紛以樓宇經濟突破口，大力推進了現代服務業的發展。樓宇經濟的發展離不開第三產業，樓宇經濟要發展，就必須進一步優化經濟發展結構，大力促進傳統服務業向現代服務業轉型，做到在鞏固餐飲娛樂、商貿物流等傳統產業的基礎上，以商業特色街區為支撐的和諧發展的產業發展格局。樓宇經濟的發展要切實從城區的產業發展基礎、發展階段和發展趨勢出發，制定適宜樓宇經濟發展的思路和方法，從而保證城區現代服務業的全面快速發展。
樓宇經濟產品分類
樓宇經濟的分類依據不同，則分類結果也有所不同。前瞻對我國樓宇經濟的分類歸納如下：
| 分類依據 | 內容 |
| 使用形態 | 產品或服務的用途不同可以分為商貿、金融、商務等。 |
| 價值形態 | 在產業價值鏈中位置可以分為總部經濟、研發經濟、呼叫經濟等。 |
| 資本形態 | 可以分為本地資本、外地資本，貨幣資本、人力資本等。 |
| 虛實形態 | 可以分為虛擬經濟、實體經濟，抑或是兩者相融的虛實經濟。 |
樓宇經濟的與總部經濟的區別
樓宇經濟是指一種以商務樓宇、功能性板塊和區域性設施為主要載體，通過開發、營銷、租售樓宇引進或培植市場主體，從而收取租金、產生稅源、增加就業并帶動區域經濟發展的一種經濟形態，是城市經濟發展到一定階段的產物。
總部經濟是指某區域由于特有的資源優勢吸引企業將總部（區域性總部）在該區域集群布局，使企業價值鏈與區域資源實現最優空間耦合，由此對該區域經濟發展產生重要影響的一種經濟形態。
大力發展樓宇經濟和總部經濟是拓展發展空間、轉變經濟增長方式、推進區域經濟一體化的必然選擇，是推進區域經濟持續發展、帶動區域消費和促進勞動就業的有效途徑，也是城市品牌建設的內在要求。
樓宇經濟行業發展背景分析
發展樓宇經濟的必要性
| 必要性 | 內容 |
| 有利于推動城市化進程，培育新的經濟增長點 | 發展樓宇經濟，可以變平面發展為立體發展，變實體經濟為虛擬經濟，向空間求發展，向樓宇要效益。樓宇經濟所依托的商務寫字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進，同時可實現在高價位上的土地再開發，達到可觀的利潤空間。 |
| 有利于加速現代服務業發展，實現經濟結構調整 | 樓宇經濟發展到一定程度，較多的商務寫字樓集聚在一定的區域內，產生大量的信息服務、咨詢服務、中介服務和物業服務市場，形成功能良好、配套齊全的商務圈。同時樓宇中聚集的大量企業和員工所產生的知識培訓、文化娛樂、交通住宿等需求，都能進一步促進區域現代服務業發展。此外，樓宇經濟還能夠為工業經濟發展提供更加完善的現代服務，促進工業園區健康發展。 |
| 有利于改善投資環境，提升城市品位和檔次 | 發展樓宇經濟，建設一批交通便利、基礎設施完善、建筑風格鮮明的商務寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過發展樓宇經濟，大力引進大公司、研發中心和新型業態落戶，可以加速信息、資金、人才、技術等關鍵要素在城市的集聚，不斷提升城市服務、輻射功能，極大地改善城市的投資環境。 |
發展樓宇經濟的必然性
| 必然性 | 內容 |
| 樓宇經濟的崛起是城市土地集約利用的要求 | 城市土地資源短缺，需要集約化利用土地。目前我國大城市土地資源越來越短缺，城市經濟要持續發展，必須集約利用土地，需要有一種以集約化發展為本質特征的經濟形式的出現。樓宇經濟正是對土地集約利用的經濟。 |
| 樓宇經濟的崛起是現代服務業集聚和輻射的必然結果 | 現代服務業、知識經濟的發展，為樓宇經濟發展提出大量需求。隨著各大城市工業的外遷和比例的降低，現代服務業在各大城市日益發展，現代服務業已日益成為各大城市產業發展的支柱和方向。城市知識型服務業對城市周邊區域乃至全國的市場都極具吸引力和影響力。現代服務業在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。 |
| 樓宇經濟的崛起是價值鏈分解的必然結果 | 在全球分工不斷加劇的大背景下，價值鏈不同環節呈現出快速分解的態勢，而相同或相近的環節在同一空間中不斷積聚，以至于出現各種專業性極強的功能區域。在經濟發展的早期，企業在辦公空間上是一體的，研發、管理、設計、生產等位于同一辦公地點。但隨著企業價值鏈的分解，管理與研發、生產分離。企業由單一中心、獨立行為、地方觀念向多個中心、相互依存、全球觀念轉變。企業的管理功能更趨向于市中心，而研發功能更趨向于專業的科技園，生產功能更趨向于低價便宜的郊區或工業區。價值鏈各環節的分解和同類集聚，打破了過去傳統的企業自建自用的辦公場所，新的集聚需要新的商務樓宇提供空間支持。 |
| 樓宇經濟的崛起是樓宇本身集聚的要求 | 在樓宇出租競爭日益激烈的情況下，樓宇的集聚能提升樓宇集聚區的空間形象和吸引力，保持樓宇租金的增值。 |
| 樓宇經濟的崛起也是城市政府規劃引導的結果 | 城市政府為了促進本城市、本城區經濟的可持續發展，越來越加強規劃和引導。城市政府根據產業發展規劃和城市功能區的集聚規劃，規劃了各式各樣的城市功能區，而各功能區的功能實現必然要通過樓宇的建設提供空間載體。 |
發展樓宇經濟的障礙
樓宇經濟的發展離不開集聚性商業樓宇的建設與開發，而房地產企業的結構性缺陷使得從事房地產經營的企業極少，絕大多數房地產企業都只從事項目的開發，追求快速的利益回報。
以北京為例，在北京CBD開發過程中，房地產企業的這種缺陷表現得很明顯。北京CBD的定位是建設國際商務辦公區，可以說CBD要建設國內檔次最高的物業，因此也云集了國內實力最強的開發商。但在整個區域的開發中，這種結構性缺陷使北京CBD的開發方向產生了偏離。
按北京CBD的總體規劃，各類物業開發建設的比例是：寫字樓占50%、公寓占25%、酒店娛樂及其他物業占25%。在進入實際開發后，北京CBD地區卻在短期內就涌現出了一股"集中建房熱"的高潮。房地產開發企業都在爭先恐后地開發住宅，導致北京CBD地區的住宅供應量急劇超過了規劃量。而區內的寫字樓建設卻很冷清，只有幾家港資房地產企業在投資。CBD出現的"集中建房熱"情況無疑與其定位是相背離的，房地產企業在國際商務區里不熱衷于建寫字樓的原因有兩種：1）北京CBD的前景和概念吸引了大量的購房投資者，帶來了區域住宅開發市場的高利潤，吸引房地產企業的熱情進入。2）利潤率和市場回報方式、周期不同。在住宅開發時可以通過預售和銷售將資金回籠或獲得利潤，寫字樓市場等收租物業面對的則是租賃市場，出租寫字樓資金回收期長，還有大量的后期物業管理工作，沒有相當實力的企業做不了。
由于短期高開發利潤的吸引，以及國內房地產企業實力有限的現狀，使國內房地產企業不得不放棄寫字樓建設而選擇住宅。這種缺陷所帶來的局限，在大型項目操作和長期穩定的回報上顯現得特別充分。
樓宇經濟行業發展狀況分析
主要通過數據收集與統計，對中國30個城市的50個城區樓宇經濟的顯示性指標進行實證分析和比較，從而對各城區樓宇經濟發展水平進行橫向比較，為各城區政府更好地發展樓宇經濟提供參考依據。50個城區作包括上海市浦東新區、靜安區、黃浦區、長寧區、虹口區、徐匯區；杭州市西湖區、下城區、江干區、拱墅區；寧波市江東區、海曙區、鄞州區；溫州市鹿城區；南京市鼓樓區、建鄴區；無錫市崇安區；揚州市廣陵區；蕪湖市鏡湖區；合肥市蜀山區、廬陽區；深圳市羅湖區、福田區；廣州市天河區；廈門市思明區；福州市鼓樓區；北京市朝陽區、西城區；天津市和平區、河西區、南開區；青島市南區；大連市中山區、西崗區；煙臺市芝罘區；濰坊市奎文區；濟南市中區、歷下區；長春市朝陽區；成都市錦江區、武侯區、溫江區；重慶市渝中區；武漢市武昌區；長沙市雨花區；洛陽市西工區；昆明市五華區；貴陽市云巖區；南昌市東湖區；西安市碑林區。
圖表5：30個城市的50個城區樓宇經濟發展評價指標分值
具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國樓宇經濟發展模式與路徑規劃分析報告》。
