物業服務

物業服務企業定義與分類

物業服務企業定義

物業服務是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2007年3月，全國人大審議通過的《物權法》首次從立法的角度提出"物業服務企業"概念，為物業管理公司的更名提供來了法律依據。

物業服務企業主要產品分類

（1）物業公共服務

物業公共服務，又稱常規公共服務，其內容包括物業管理的基本業務和專項業務。基本業務是房屋及附屬物和設備設施的維護、養護、管理，檔案資料管理等；專項業務即是物業區域的場地環境維護與管理，包括治安消防管理、車輛道路管理、綠化與環境管理、清潔衛生管理等。

（2）物業經營服務

物業經營服務是物業服務中具有明顯營利目的的服務方式，是指由物業服務企業提供的、與物業的正常使用和業主使用人生活、工作等相配套的餐飲、購物、娛樂、健身、衛生、教育、通信、金融等經營服務項目的總稱，它是在物業服務企業提供的常規性公共服務之外，基于業主生活、工作等需要對物業服務的更高要求，是社區服務在物業管理區域內的延伸。由于物業自身的具體條件的不同，業主使用人的需求不同，各物業服務企業開展的綜合經營服務項目也不盡相同。

物業經營服務市場具有規模性、營利性和從屬性的特點。包括一般針對性的專項服務和委托性的特約服務。

（1）居住物業服務

居住物業服務指普通住宅、花園洋房、公寓、別墅等住宅小區的物業服務，是包括不同結構類型、消費檔次、服務需求的各種以滿足棲身、修養、休閑及其他相關功能的房地產物業服務的總稱。居住物業服務市場是指居住于這些住宅小區的業主，以及可能會使用居住物業服務，尤其是經營服務的使用者。

（2）商務物業服務

商務物業或商用物業是商務場所，它必須具有經營性、公眾性和服務性特征，主要包括寫字樓物業、商業場所物業、會所物業、停車場物業等各類用作商務的物業。商務物業服務市場是指擁有這些商務地產所有權或使用權的業主，以及有可能使用商業物業服務的使用者。

（3）工業物業服務

工業物業就是指所有用于或適合于開展工業活動的場所，包括土地、建筑物及其輔助設施。具體來說包括土地及其上面的用于輕重工業生產的所有設施，如重工業房地產、輕工業房地產、廂房式建筑、倉儲設施、小型倉儲室群、工業園區等物業。工業物業市場是指擁有這些物業所有權或使用權的業主，以及有可能使用工業物業服務的使用者。

（4）特種物業服務

特種物業是指除居住物業、商務物業和工業物業以外，有必要運用物業管理的方法實施管理的物業，主要有政府物業、酒店物業、服務性公寓、會展物業、文衛體物業及其他物業等。具體來說，如政府機構所在地房屋設施、酒店旅館、俱樂部、游樂場、醫院、老年公寓、學生公寓、劇院、學校、寺院等都屬于特殊用途物業。特種物業市場是指擁有這些物業所有權或使用權的業主，以及有可能使用這些特種物業服務的使用者。

物業服務企業發展狀況分析

2009-2011年，我國物業服務行業營業增長率由15%左右下降至2011年的-5.0%。2011年我國物業服務行業營業收入規模有所縮小，主要是受控于房地產市場的嚴格調控所致。

最新以及其他具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國物業服務企業商業模式與市場投資戰略規劃分析報告》。

物業服務企業領先企業

國際領先企業

世邦魏理仕

仲量聯行

戴德梁行

第一太平戴維斯

高力國際

國內領先企業

深圳市萬科物業服務有限公司

浙江綠城物業管理有限公司

北京首開鴻城實業有限公司

中航物業管理有限公司

深圳市金地物業管理有限公司

保利物業管理有限公司

中海物業管理有限公司

長城物業集團股份有限公司

北京市均豪物業管理股份有限公司

招商局物業管理有限公司