城市經營及經營模式

城市經營行業定義及分類

城市經營，就是指以政府為主導，私營部門、第三部門和社會公眾共同參與的多元主體對城市所有資產進行聚集、重組、運營，從中獲取利益，謀求城市的自我積累和自我發展的過程。

城市經營的核心內容是在政府的宏觀控制下，以經營理念管理城市，在城市管理中實現市場化、產業化和效率最大化的運作，使城市資產得到最大限度的保值和增值。市場化，是要打破政府統包的舊框框，面向社會，走向市場，鼓勵全社會參與，形成競爭機制；產業化，是按經濟規律和要求從單純的行政事業管理走向經濟、企業管理，在保證社會效益的前提下，講求成本核算和投入產出的比例；效率最大化，就是要通過規范化的管理，建立一套綜合反映城市管理水平的考核指標體系，使市場經濟條件下的城市管理體系在統一領導、分級管理、專業分工的基礎上實現協調高效運轉，產生最大的經濟社會效益。

城市經營包含三要素：經營主體、經營客體和經營過程。經營主體是處于主動地位，是由法人、組織機構或個人來擔當；經營客體是處于被動地位，是行為對象；行為過程是符合科學規律的程序。

圖表1：城市經營的基本架構

目前我國的城市經營研究重在應用，缺乏實際的系統總結，本報告在提高城市競爭力和城市可持續發展目標指導下，依據我國城市轉型需求和城市經營的未來發展趨勢，著重對以下三方面的內容進行探討：

（1）城市經營的系統化研究。根據城市經營的程度、范圍、對象、目標，從空間層次、運作層次進行系統分析與研究，形成城市經營的系統框架。

（2）各類城市經營的模式、機制和策略研究。城市經營作為一種新的城市建設與管理方式，其采用的模式往往是與城市本身的優勢資源和城市政府的治理方式相聯系的，此部分將根據區域經濟學和城市經濟學的基本理論，根據城市的指向性要素（產業、環境、土地、市場、資金、知識等）在城市發展中的作用，考察國內一些城市的城市經營活動，對取得較好經營效果的城市經營活動進行歸納和總結，概括了幾種比較有典型的城市經營模式：環境品牌經營模式、工業品牌經營模式等。

（3）城市經營的問題總結與發展對策。在總結各類城市經營問題的基礎上，借鑒國外經驗，提出發展對策。

圖表2：城市經營模式及戰略研究框架

城市經營戰略內容分析

城市經營戰略是宏觀層次上的城市經營，是整個城市經營體系中的"上層建筑"，是以城市發展戰略為依據，以整個城市為對象，以提高城市綜合競爭力為目標進行的各類戰略性經營活動。

城市經營戰略包括總體戰略、競爭戰略和職能戰略，在本報告中重點分析城市總體經營戰略與城市品牌營銷戰略，其中，城市總體經營戰略即通常所指的對城市整體發展與城市發展戰略規劃互動的城市經營戰略，是城市經營戰略的主體部分，包括對城市戰略定位和整體的空間經營，體現了對城市定位、功能、空間布局的總體性、方向性、框架性的戰略發展的經營。而城市品牌營銷戰略也是職能戰略的一種，城市品牌營銷包括對城市品牌形象和城市事件的經營。

圖表3：2012年中國城市經營行業狀態描述總結表

資料來源：前瞻產業研究院城市經營行業研究小組整理

城市經營戰略與城市規劃的關系

城市經營和城市規劃構成了城市管理體系中的兩個重要組成部分，其目的都是為了發展和建設好一個宜居、宜業、宜人、高效、有序的城市環境。兩者有著密切的關系，但在具體任務和分工上又存在著很大的差別。城市經營與城市規劃之間的關系可以概括為四點：

城市規劃是城市經營戰略的前提和依據

城市經營是對城市資源的資本化運作和配置優化，實現城市資產的保值增值和城市總體價值的提升，而城市規劃正是調控城市土地資源利用和空間資源配置的重要依據和手段。城市規劃是旨在引導市場實現社會目標的城市經營工具。城市經營通過對城市的整體經營，提升城市競爭力，而城市規劃正是提供了城市整體發展的方案和愿景。城市經營通過對城市建設項目的市場化運作，達到融資的目的，而城市規劃安排了項目布局，展示了城市建設項目的預期。為市場和開發商明確了投資的方向，有效引導了城市經營的開展。

城市經營是城市規劃的實施手段

城市規劃是對城市未來發展的預期和描繪，是一種愿景層面和方案層面的構想，而規劃方案的實施與落實，需要通過城市經營的具體操作，遵循城市經濟、土地、房地產、基礎設施等的運行規律，采取有效的投融資方式予以實施。因此，城市經營是城市規劃科學方案實施的保證，是城市建設市場化推進過程中城市規劃體制改革的重要舉措。，

另一方面，從城市經營是對城市資源進行市場化運作，達到資源保值增值，實現利潤最大化的目的而言，城市規劃本身就???一種十分珍貴的戰略性資源，是城市經營的基本內容。編制完成并經過批準的城市規劃是城市經營的重要對象和"賣點"。

城市經營戰略與城市戰略規劃存在互動關系

就城市戰略經營和城市戰略規劃（包括城市總體規劃）而言，城市戰略規劃明確了城市發展方向、定位、功能和空間構架，這些都構成了城市戰略經營的基本依據。尤其是城市發展定位，關系到城市不同空間層次中的作用和價值，從而為城市戰略經營營銷城市、吸引資金等生產要素和聚集企業、人口提供了堅實和科學的基礎，成為城市戰略經營的"亮點"。

但是，要使城市戰略規劃的設想成為可資城市戰略經營的內容和工具，必須在編制中具有城市經營的理念，認識和了解規劃方案和規劃內容（包括城市定位、城市空間發展方向、基礎設施布局等），開展城市經營的可行性、經濟性、社會性、運作性，以及城市經營對城市規劃方案實施的可能影響，從而對規劃方案進行適時調整，形成城市戰略規劃與城市戰略經營的良性互動。

城市發展戰略定位分析

準確科學的城市定位是制定合理的城市總體經營戰略方案的基礎，也是城市總體經營戰略的重要內容。在經濟全球化的背景下，人才、商品和資金全球化的流動愈加頻繁，城市間爭奪腹地的競爭愈加劇烈。在這種環境下，城市必須不斷調整自身的定位，適應競爭與發展的需要。城市的戰略定位分為城市區域定位、功能定位和文化環境定位。

城市空間經營戰略分析

空間是城市的載體，因此，城市總體經營戰略的一大重點就是城市空間戰略的經營。城市總體經營戰略以戰略規劃形式對城市空間發展方向、結構形態、與發展時序做出安排，以實現城市戰略資源配置和綜合效益的最大化。因此，不斷適應發展條件變化，與時俱進地推進空間發展是城市總體經營戰略的關鍵環節。

城市空間經營戰略主要包括兩個方面：一是在宏觀上確定城市空間的拓展方向；二是對于城市總體的空間結構和空間形態做出選擇。這兩者構成了城市空間發展戰略的核心，據此，對未來新開發空間及其建設進行以集約利用和優化利用為中心的經營活動。具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國城市經營及經營模式發展戰略分析報告》。