園區規劃

一、園區規劃行業內涵

“產業園區”是執行城市產業職能的重要空間形態，園區在改善區域投資環境、引進外資、促進產業結構調整和發展經濟等方面發揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經濟騰飛的助推器。隨著產業園區的主導產業由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型，也是未來產業園區規劃和發展中需要注意的內容。園區規劃發展戰略是功能擴展、環境優化、產業升級，可持續的產業鏈經濟規劃，服務領域為園區發展戰略規劃。

二、園區規劃發展環境分析

園區是我國產業發展的集聚區，也是國民經濟和地區經濟發展的重要載體。為加快轉變經濟發展方式，有效引導園區調整產業結構，推進產業集聚發展，培育戰略性新興產業和新的經濟增長點，促進園區邁入創新驅動、自主增長的發展軌道，提升產業園區綜合競爭力和可持續發展能力，國家相繼出臺了一系列政策措施。

（一）我國產業園區發展規劃主要政策分析

對于園區規劃行業來說，國家產業政策的引導和扶持至關重要。國家對園區規劃實行許可證管理，企業內設定內控標準，對新企業進入行業進行控制，規范行業秩序。具體的相關政策如下表所示。

圖表1：我國產業園區發展規劃主要政策匯總

資料來源：前瞻產業研究院整理

（二）產業園區土地使用政策分析

與園區開發建設密切相關的是工業地產，即工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。

從國家政策來看，自2003年工業地產的概念誕生以來，國家先后密集出臺了一系列政策規范工業地產的發展，使得工業地產的格局不斷在發生著變化。2009年至今，國家的一系列新政意在堅決抑制房價過快增長，調控的鋒芒直指商品住宅市場，而且已成為今后長期調控的主旋律。商品住宅市場的調控必然導致一部分的投資資源轉向其他地產領域，其中最主要的就是工業地產領域。

圖表2：我國產業園區主要土地使用政策匯總

資料來源：前瞻產業研究院整理

三、產業園區的發展模式分析

（一）自發成長型產業園區

自發成長型又被稱為“原生型”產業園區。該類產業園區的出現主要源于區域良好的內部條件，這些內部條件的催生加上外部需求擴大等誘因導致當地圍繞某一核心產品生產加工的企業大量出現并自發聚集而發展形成，它是一種自下而上的集群形成模式。

但是，園區企業之間相互臨近和技術方面的共性基礎便利了技術溢出，降低了技術模仿難度；但也導致園區內技術模仿嚴重，技術保護困難。同時，資本的逐利本性和缺乏政府的引導容易導致園區內部企業在產品質量和品牌上以次充好、假冒偽劣；園區內的這種無序競爭，損害其他園區企業利益和整個園區的聲譽，導致園區不經濟。

（二）資源驅動型產業園區

該園區主要依托自然資源，以資源開發、加工和利用為基礎而形成的產業集群。這些自然資源既可以是不可再生的礦產資源，如石油、煤炭、有色金屬，也可以是農產品、水產、樹木等生物資源和森林資源。

該類園區產生和發展的關鍵條件是當地擁有豐富的自然資源。從競爭優勢角度分析，當地有價值的、稀缺的但對開采利用的企業而言卻是廉價的自然資源，本身就是一種巨大的資源優勢，能為企業帶來巨大收益；而且在當地進行資源的加工利用，又極大地節約了運輸成本。一旦資金和技術條件具備，當地的這種資源優勢將驅動當地大量企業圍繞資源的開采、加工等集聚，把區域的資源優勢轉變為經濟優勢。但是，以礦產資源開采、加工為主形成的產業園區，由于這些資源的準“公共物品”屬性，導致企業對資源的盲目和過度開采，使當地稀缺性資源迅速減少。

（三）規劃引導型產業園區

是一種典型的“自上而下”的集群發展模式。與自發成長型產業園區相反，政府規劃型產業園區的出現和發展帶有明顯的人為主導痕跡，被形象地稱為“引鳳筑巢”式產業園區發展模式。由于這類產業園區往往是當地政府根據本地區的未來發展定位而實施的具有一定戰略前瞻性的產業布局，因此，規劃引導的產業園區多為醫藥、化工和電子等科技含量較高、具有較大發展潛力的行業。

（四）產業轉移型產業園區

它是指隨著經濟全球化、一體化的發展，形成全球范圍的產業轉移，出現了發達國家和地區將部分低端產業或產業鏈中的低附加值部分環節向發展中國家和地區轉移的趨勢，并逐漸在一些較為臨近或條件較好的地區聚集形成的產業集群。

從價值鏈角度分析，產業轉移的是技術含量低、附加值低的產業或產業鏈中的環節；企業進行產業轉移的原因，主要是該產業附加值低，在發達國家和地區，伴隨著產業結構的調整和產業升級的推進以及城市的重新定位，這些產業不再具有競爭優勢，在當地發展的空間有限。因此，產業轉移的首選就是地理位置相臨近，相對成本較低的國家和地區。

四、中國產業園區發展規劃與布局分析

（一）政府對園區產業的規劃

在園區產業方向選擇方面，對于選擇適合的產業方向而言，一方面，各地具體情況各不相同，產業基礎及外部資源條件不同，適合發展的產業門類自然也不同；另一方面，產業園中的不同企業客戶，其行業特點不同，對具體物業的要求也有所差別，因此要因地制宜，結合自身發展能力，選擇自身適合發展的產業，針對某類或某幾類特定產業客戶的需求，有目的、有計劃地對整個產業園區的功能進行劃分，以滿足目標客戶的需求，為園區成功開發建設奠定基礎。

明確了園區目標發展產業方向之后，還要確定園區面對的目標企業從事的業務類型是單一業務還是相對整合業務。對于小規模園區以及大規模園區啟動初期來說，相對單一業務類型企業利于促進企業集聚，快速為園區打響品牌，但隨著產業規模逐漸擴大，產業內相互分工與協作以減少交易費用的內在需求，會不斷凸顯出來，如若不加以解決，定會成為不可調和的矛盾。因此產業園區若想可持續發展，則必須進行產業鏈的拓展整合，否則終不能避免走向沒落衰敗的道路。

（二）產業園區布局基礎及原則

產業園區布局基礎直接影響產業園區的定位選擇、產業園區的發展與空間布局，也會決定著產業園區的配套措施，因此對產業園區布局基礎的分析是至關重要的，也是產業園區運作的第一步。從產業園區內外部環境進行產業布局基礎的分析會比較合理，可以做到因園施策，充分發揮產業園區的優勢，起到促進區域經濟發展的目的。

為了能夠制定出合理有效的產業園區規劃，在進行設計規劃的時候應該遵守一些基本的原則。在做園區規劃時應堅持以下“五項基本原則”：關聯發展原則、成鏈發展原則、集聚發展原則、集約發展原則、合作發展原則。

（三）產業園區布局分析

按照園區的功能特征劃分，產業園區可分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、出口加工區、保稅區、邊境經濟合作區等。根據園區主要經營活動特征的不同，可將產業園區劃分為工業園區、農業園區、旅游園區、商業園區等類型。

五、園區規劃行業發展狀況分析

近些年來，產業園迅速在全國各地展開布局，各式各樣的創意產業園、高新開發區如雨后春筍般涌現出來，國家級開發區（包括國家級高新區、國家級經開區）數量從2011年的219家增長到2015年的364家，年均復合增長率達13.5%。

圖表3：中國園區規劃行業狀態描述總結表

資料來源：前瞻產業研究院整理

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《中國園區規劃行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

六、中國園區規劃典型示范區

（一）中關村國家自主創新示范區

（二）聯東U谷•北京金橋產業園

（三）天安•廣州番禺節能科技園

（四）津通（常州）國際工業園

（五）深港中海信科技園

（六）上海張江高科技園

（七）武漢東湖新技術開發區

（八）蘇州工業園區

（九）深圳高新技術產業開發區

（十）山東德州經濟開發區