物業管理

物業管理概念

物業管理（Property Management），是指受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

物業管理行業發展政策環境分析

◆ 我國物業管理行業主要相關法律規定及政策

法律法規不完善、行業標準缺失一直是物業管理服務行業發展的瓶頸之一。隨著物業服務在中國的迅速發展，制定物業管理法規，規范物業管理服務行為，維護業主權益，明確物業服務企業、業主與房地產開發企業的權利義務關系，既是推動物業服務企業提升服務質量的重要保證，也對物業服務行業的健康發展有重要的意義。

圖表2：我國物業管理行業相關政策及法律規定

◆ 我國物業管理行業地方主要相關法律規定及政策

我國地方政府從2003年相繼根據國務院發布的《物業管理條例》出臺了地方物業管理條例及其他的相關政策以便給予物業管理行業指導。

2011年1月以來，四川、陜西、江西等省市自治區及地級市先后頒布實施了物業管理條例或辦法（部分為對原有物業管理條例或辦法進行的修訂），僅在2011年1月1日開始施行物業管理條例（辦法）的省、地級市就達到5個。各省、市、自治區根據自身情況出臺物業管理條例（辦法），是對《物權法》、《物業管理條例》具體細化和補充。行業規范法規以及相應法律法規的出臺，強化了業主權益，特別是確立業主大會的主體地位，加強了業主對物業服務企業的約束監督，客觀上對物業服務企業提升服務品質起到了推動作用。

圖表3：2011-2012年主要城市物業管理條例實施情況

同時，物業管理法規的完善也有利于物業服務企業理順與業主的關系，順利開展各項業務，同時對企業服務質量、抗風險能力、專業管理和技術水平方面有了更高的要求。對于物業管理條例（辦法）出臺帶給行業的諸多變化，物業服務企業一方面需要不斷提升服務質量滿足業主需求，另一方面也需要積極適應新形勢，謀求企業發展的新局面，并優化人才結構與強化專業分包，成為百強企業提升服務質量普遍采用的策略。

物業管理行業發展狀況分析

2011年百強企業營業收入均值達23352.8萬元，同比增長17.6%；多種經營收入均值達到6443.3萬元，同比增長33.9%，比2010年高出7.5個百分點，在營業收入中的比例上升了3.4個百分點，成為企業收入規模穩步增長的生力軍。

圖表4：近年來物業管理百強企業收入變化及構成（單位：萬元，%）

最新數據以及其他具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

物業管理行業領先企業

萬科物業發展有限公司

綠城物業服務集團有限公司

北京首開鴻城實業有限公司

深圳市金地物業管理有限公司

長城物業集團股份有限公司

保利物業管理有限公司

中航物業管理有限公司

中海物業管理有限公司

招商局物業管理有限公司

北京市均豪物業管理股份有限公司

物業管理行業五力競爭模型分析

我國物業管理行業對上、下游的議價能力較弱；替代品、新進入者的威脅較大；且現有企業之間的競爭已經上升至品牌及核心競爭力的層次，行業競爭非常激烈。未來我國物業管理行業將淘汰許多服務水平落后、發展緩慢的企業，逐步進入快速發展期的后半段。

圖表5：我國物業管理行業競爭結構生態圖