產業地產

產業地產行業定義

產業地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平臺，以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業集群，幫助政府改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。

消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特征，產業型地產滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特征。

產業地產行業發展環境分析

城鎮化是現代化的必由之路，是轉變發展方式、調整經濟結構、擴大國內需求的戰略重點，是解決農業農村農民問題、促進城鄉區域協調發展、提高人民生活水平的重要途徑。國務院促進城鎮化健康發展的四大戰略重點是：

圖表2：中國區域經濟發展格局  

經過多年來的發展，東部地區投資市場、資源利用將達到飽和，中西部則開發較少，投資環境日益改善，機會眾多。部分產業向中西部地區轉移。為解決產業承接地之間盲目競爭、產業無序流動、落后生產能力轉移等問題。《產業轉移目錄》為工業領域需要根據各區域開發潛力、資源稟賦、環境容量等條件，對產業發展實施分類指導。《轉移目錄》通過明確各地承接產業轉移的重點產業區（帶）和優先承接發展的產業，引導產業流向比較優勢更突出的區域，推動主體功能區戰略落實。根據目錄，各地區的重點承接產業如下：

產業地產行業發展狀況分析

截至2011年，我國國家高新區一共88家，上報統計的企業總計5.96萬家，實現營業總收入13.16億元，工業總產值10.49億元，工業增加值2.74億元，凈利潤7672億元，出口總額3000億美元，上繳稅額6613億元。其中，工業增加值占同期全國第二產業增加值的比重達到12.4%。2012年國家再升級16家省級高新區，屆時我國國家級高新區總數將破百。產業園區數量以及園區產業發展均呈飄升之態，截至2013年底，全國產業園區開發超5000個。

我國產業地產行業的市場主體由政府、企業和開發商構成。在實際操作中，政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的。如政府主導型開發中，政府實際扮演著開發商的角色。我國產業地產行業的市場結構處于壟斷競爭狀態。行業中地產開發企業較多，但由于產業地產的土地資源大多由政府壟斷，目前各地區規模較大的產業地產開發政府主要選擇的投資開發商為資金實力雄厚的大地產開發商，如聯東U谷，以專業產業地產運營商為定位，在行業內形成了龍頭地位。

圖表5：我國產業地產行業市場的主體構成 

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國產業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

產業地產行業國內領先企業

上海張江高科技園區開發股份有限公司

北京中關村科技發展（控股）股份有限公司

聯美控股股份有限公司

深圳香江控股股份有限公司

運盛（上海）實業股份有限公司

北京空港科技園區股份有限公司

蘇州新區高新技術產業股份有限公司

南京新港高科技股份有限公司

五礦（營口）產業園發展有限公司

華夏幸福基業股份有限公司

產業地產行業五力競爭模型分析

中國產業地產行業現有企業間競爭

目前，我國產業地產企業眾多，有外資企業、國有企業、民營企業、集體企業等多種所有制性質的企業，這些企業中有全國性的綜合房地產企業，也有區域性專業產業地產企業。競爭手段多種多張，有租金價格競爭、建筑質量競爭、物業服務競爭、區域位置競爭等。從目前情況來看，我國產業地產企業之間的競爭較為激烈。

中國產業地產行業潛在進入者分析

隨著住宅地產、產業地產受到國家宏觀調控政策的"重壓"，再加上產業地產回報穩定的熱點，有更多的企業著手進軍產業地產領域。但是由于產業地產投資額高、投資回收期較長，也限制了一部分企業的進入。目前，進入產業地產領域的企業有以下幾種：實力雄厚的大型房地產企業、地方政府的融資平臺企業、和地方政府有良好合作關系的地方性房地產企業、少數實力雄厚的工業企業等。

中國產業地產行業替代品威脅分析

產業地產不同于住宅地產，某個區域內可選擇的地產物業非常有限，原因一方面是地方產業政策的限制，另一方面企業對地理區域位置的特殊偏好。產業地產的替代主要表現在細分產品上，如標準廠房和定制廠房之間、毗鄰的工業園之間、工業園內與工業園外物業之間的競爭。

中國產業地產行業供應商議價能力

產業地產企業的議價能力主要表現在以下幾個方面：第一，所開發土地價格。一般而言，地方政府為了促進本地經濟的發展，增加政府收入，都會對工業用地給予相當優惠的價格，甚至是"零地價"，在地方政府的融資平臺企業或與當地政府有良好合作關系的企業獲取土地時，這種情況更加明顯。第二，租金價格。一處產業地產的租金有多種因素決定，比如說區域位置、交通條件、配套設施、產業聚集情況、建筑物質量等等，地產企業在這方面議價能力有限，一般來說，同一個工業園內的物業租金相差不大，但是區域之間相差較大。比如說珠三角、長三角等發達地區的租金遠遠好于西部欠發達地區。第三，稅收、融資等方面的優惠，這是產業地產企業議價能力的一個重要表現。如果能爭取到地方政府給予的稅收、融資優惠條件，將大大減輕企業的開發成本，增加收益。

中國產業地產行業的客戶議價能力

產業地產面對的客戶一般都是企業，企業規模的大小、技術水平、所處產業等條件都會影響到該企業的議價能力。產業地產物業建成以后，為擴大影響、提升知名度，都會給規模大、技術先進、經濟效益好、符合產業政策的企業相當優惠的條件，以吸引其進駐。從這點看，這些企業的議價能力較強。相反，對于那些小企業來說，議價能力非常有限。