旅游綜合體
建筑綜合體 指由多個使用功能不同的空間組合而成的一種綜合建筑。相對與功能單一的傳統建筑，它是城市建筑形態演進的一種階段性產物，它在建筑內各層間或一層內各個房間內將城市活動涉及的商業、餐飲、辦公、居住等功能空間有機組合，形成一個分工合理又聯系密切的多功能大型綜合建筑單體。
旅游綜合體行業定義及分類
旅游綜合體的由來
旅游綜合體源生于城市綜合體，而城市綜合體這一概念又來自于建筑綜合體。
| 項目 | 概念 |
| 建筑綜合體 | 指由多個使用功能不同的空間組合而成的一種綜合建筑。相對與功能單一的傳統建筑，它是城市建筑形態演進的一種階段性產物，它在建筑內各層間或一層內各個房間內將城市活動涉及的商業、餐飲、辦公、居住等功能空間有機組合，形成一個分工合理又聯系密切的多功能大型綜合建筑單體。 |
| 城市綜合體 | 是指在都市中的居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態的高度集約的街區群體。它是城市發展與城市功能高度聚集的產物，不是單體建筑的簡單疊加與放大，而是在建筑綜合體進一步發展的基礎上，形成的超大規模的建筑群落。 |
| 旅游綜合體 | 是指在特定的空間中，依托相應資源，將酒店、景區、居住、展覽、餐飲、會議、商業、文娛和交通等滿足游客"吃、住、游、購、娛"需求的功能空間進行三項以上有機結合，達到旅游服務要素的高效復合從而形成具有一定規模及建筑體量且各部分空間依存、價值互補、功能呼應的街區群體。 |
旅游綜合體的內涵
結合國際上對城市綜合體的定義及國內外大型旅游聚集區自身的特點，現對旅游綜合體的概念做如下界定。
| 概念 | 界定 |
| 特定的空間 | 首先，旅游綜合體的空間有一定范圍的要求。本報告認為旅游綜合體空間尺度范圍應為占地面積10萬平方米以上，旅游服務要素之間15分鐘左右步行圈內。其次，旅游綜合體是一個相對獨立的空間范圍。它在空間上并不是將自然/人文旅游資源作為主要吸引物的簡單整合，而是在特定的尺度空間范圍內以旅游服務功能的銜接為核心，以滿足一個游客各種旅游需求為條件連接形成的空間部落。 |
| 相應資源 | 在“大旅游觀念”指導下，旅游綜合體以“旅游吸引物”的概念取代了傳統旅游中的“旅游資源觀”。除包含自然旅游資源及人文旅游資源外，任何可以對旅游者產生吸引力的有形、無形要素均是旅游綜合體可以依托的相應資源。資源觀念的改善進一步拓展了旅游業的產業構成。為旅游綜合體內各資源要素的有機結合，旅游產業溢出效應與區域內社會效益、經濟效益的同步提升提供了保障。 |
| 旅游服務要素的高效復合 | 旅游綜合體是圍繞旅游服務這一核心功能，在區域內形成產業鏈而構成的旅游要素聚集區。傳統的旅游區域內，相同旅游服務業態如酒店等超過環境、經濟容量的無序聚集常會造成行業內低效益的惡性競爭及價格戰，而旅游綜合體強調在統一規劃的前提下，更加注重區域內旅游要素 |
| 配置的高效復合。綜合體內多種旅游服務要素按產業鏈完備性、當地旅游消費能力等標準，在空間布局、建筑規模等方面得到有效控制。 |
旅游綜合體行業發展歷程
旅游綜合體是旅游業與地產業逐漸融合演變的產物，并不是一朝一夕形成的。它經歷了從單一旅游景區，再到多種功能相融合的旅游綜合體的發展過程。旅游綜合體的發展，目前已經歷了萌芽期、發展期和井噴期三個階段。
旅游綜合體萌芽期
20世紀80年代中期至90年代中期。這一時期中國旅游業開始全面發展，國家明確旅游業是第三產業的重點，大多數省、自治區、直轄市已明確提出把旅游業作為支柱產業、重點產業或先導產業來發展。旅游業產業地位進一步提升。旅游產業的要素產業開始全面開發建設。賓館、飯店、旅行社、景區景點建設成績顯著，旅游經營由過去的事業性質轉變為部分企業性質，競爭機制的引入更加速了旅游業的發展。
隨著國內旅游產業的迅猛崛起，國民旅游的需求加強。以山水風光、文物古跡、民俗風情為主的觀光景區吸引了大部分國內游客，依托于旅游資源開發的自然景區、歷史名城成為旅游熱點區域。產品較為單一，品質較低的觀光旅游成為市場主體。游客的旅游消費主要在于門票消費和吃、住、行的基本消費，尚無休閑和度假的概念。
在旅游景區的蓬勃發展下，配套景區建設的酒店、賓館、度假村等接待設施出現，但品質較為低端。特別是沿海地區、改革開放較早的城市由于盲目開發，房地產項目建設供大于求。消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業。國內旅游地產開始起步，但此階段的開發仍是自發的，不成規模的探索。
旅游綜合體發展期
90年代末期至21世紀初期。20世紀90年代之后房地產行業與旅游業很快融合，旅游房地產出現了多元化發展的態勢。特別是2001年國內召開"中國旅游房地產論壇"之后，旅游地產逐漸受到旅游業經營者和房地產開發商的重視，國內相繼出現了產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村等旅游地產項目。進入新世紀，大量傳統房地產資金開始尋找新的投資領域，其中就包括旅游度假物業的開發。華僑城集團、萬科集團、中坤集團、浙江宋城等一批大型房地產開發企業均進入了旅游地產市場。北京、上海、大連、青島、海南、深圳等地開工的旅游地產項目達幾百個，以"主題公園、高爾夫、山地、溫泉、養生"為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店不斷涌現，從最早的深圳華僑城，再到海南的"南海傳說"、杭州"宋城"，一些大型旅游地產項目在全國陸續出現。
華僑城集團在這一時期崛起，華僑城是國內從事"旅游+地產"開發的先驅者，其屬下的四大主題公園是當時國內最為成熟的主題公園，規模更是全國之最。華僑城模式將主題公園與地產相結合，依靠旅游業的關聯作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地。引起景區附近地產升值，并以此為依托，開發高品質的商業地產、住宅地產。把荒郊變成旅游勝地，帶動周邊地價抬升，然后開發高端地產項目。財務運作上，利用主題公園的平穩回報發展地產項目，再利用地產項目的高成長、高回報提升公司的價值。
地產項目為華僑城集團貢獻了高達八成的利潤，一時間全國各大城市出現了爭相復制華僑城"主題公園+地產"模式的火爆場面。以微縮景觀為主的"民俗文化村"、"世界公園"及毫無文化個性的"主題公園"遍地開花，但這種初級低端的旅游產品已無法滿足高端游客的胃口，華僑城的神話已很難再現。
旅游綜合體井噴期
進入新世紀的幾年之后，市場形勢發生了巨大變化。我國旅游產業正在進行轉型與升級。旅游產業的轉型升級也為新型旅游業態的出現提供了契機。旅游綜合體正是順應了旅游產業轉型升級的發展趨勢而形成的集各種旅游休閑業態于一身的新型旅游經濟體。
2008年杭州市委十屆四次全會明確提出修建100個城市綜合體的戰略規劃，首次推出了多個以旅游為主題的綜合體構建。"旅游綜合體"應勢而生，并在全國范圍內變得炙手可熱，成為地方政府、開發商關注的焦點。長期以來，大部分旅游地產項目開發規模小、檔次低、重復性建設、缺乏規劃、布局凌亂，嚴重制約了旅游目的地的發展。旅游綜合體既契合了政府為改善投資環境、提升城市形象和發展旅游業的需要，也符合旅游消費升級后旅游供給必須相應升級和創新的需要，于是旅游綜合體開發迅速從杭州等地向全國蔓延開來，呈現井噴式發展。出現了"每城必建綜合體，無處不談綜合體"的現象。但旅游綜合體在我國目前還是新生事物，開發建設、發展模式等仍處于探索階段。
旅游綜合體行業發展狀況分析
（1）旅游綜合體在我國尚處于發展初期
旅游綜合體是順應旅游產業的升級產生，在我國的發展歷史仍然較短，市場前景巨大，投資吸引力強，也由此吸引大批資金實力雄厚的房地產商開發。整體而言，現階段我國旅游綜合體的開發尚未形成可復制的商業模式，因此實現規模化仍有待時間的檢驗。
（2）房地產開發企業紛紛進入旅游綜合體開發領域
自2010年我國房地產調控政策趨緊后，各大地產巨頭紛紛尋求新的出路，從商業地產轉向旅游地產，尤其是大體量的旅游綜合體開發格外受到了青睞。在前一兩年各地產商試水成功后，2011年紛紛大力投資，旅游綜合體開發呈現井噴狀態。據統計，截至目前為止，國內涉足旅游綜合體的公司超過100家，在全國布局了上百個旅游綜合體項目，南至海南島，北到長白山，西至大漠邊陲新疆，東沿海岸線蔓延。
（3）旅游綜合體開發投資規模大
旅游綜合體開發被各地寄予厚望，正在各城市和旅游景區周邊轟轟烈烈地展開。小尺度的如度假村、中尺度的如旅游景區、大尺度的如旅游城市，都將旅游綜合體視為自身復興和提檔升級的法寶。杭州更是提出將整個城市視為一個大型旅游綜合體，以實現從"旅游城市"向"城市旅游"的轉變。2011年全國旅游綜合體項目個數達881個，涉及總投資額10961.2億元，平均項目投資達到12.44億，是全國項目平均投資額的1.2倍。具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國旅游綜合體行業開發運營模式與投資戰略規劃分析報告》。
旅游綜合體行業國內領先企業
中國港中旅集團公司
中青旅控股股份有限公司
杭州宋城旅游發展股份有限公司
浙江省杭州旅游集團有限公司
大連海昌旅游集團有限公司
開元旅業集團有限公司
龍城旅游控股集團有限公司
中天城投集團股份有限公司
廣東珠江投資股份有限公司
四川藍光實業集團有限公司
