產業園區
產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。
- 詞條目錄
- 4.1 產業園區盈利點分析
- 4.2 產業園區盈利模式分析
- 4.3 產業園區盈利方式對比
5 國際知名產業園區
6 中國典型產業園區
產業園區發展階段分析
產業園區是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。我國產業園區發展經歷了以下幾個階段：
| 發展階段 | 分析 | |
| 第一階段 | 開發前期 | 開發商對工業園區早期的開發建設除少量的注冊資本金和啟動資金外，主要是通過土地使用權的抵押和財政的貼息和擔保進行土地一級開發和市政基礎設施建設，并快速招商，引進項目。該階段的開發商主要借助銀行借貸和財政撥款，以投入為主。 |
| 第二階段 | 開發中期 | 隨著入區企業建成投產形成稅收，開發區管委會按國家給予開發區的稅收返還政策，將留存的稅收按比例撥付給開發公司。開發商將土地轉讓收入和財政撥款兩部分資金捆綁使用，用于區內土地開發和基礎設施建設，從而實現了“滾動開發，良性循環”的運作。該階段開發商的收入以一次性的土地批租和財政返還收入為主。 |
| 第三階段 | 開發后期 | 隨著園區建設和入駐企業達到一定規模，開發商的主營業務逐漸由單一的土地開發和基礎設施建設轉變為與公司自身發展或園區功能相吻合的多元化布局。部分開發商繼續立足區域土地和房地產開發，在主營業務上下游產業鏈進一步拓展。有些則圍繞園區的產業定位，提供與園區功能相配套的服務性產業。該階段的開發商通常已形成租售并舉的房地產經營格局，物業出租和園區服務等經常性收入的占比逐漸提升。 |
| 第四階段 | 跨區發展 | 一部分運作良好、資金實力雄厚的開發商由于園區內土地資源逐漸的利用殆盡，為謀求進一步的發展與突破，做大做強主業，已開始走出開發區，在市場競爭中獲取資源。一般區外拓展的業務都立足園區多年開發建設經驗所形成的自身優勢基礎，與房地產開發或基礎設施建設相關。 |
產業園區基本分類界定
目前，我國產業園區從大的分類上可以劃分為科技園區、一般工業園區、專業園區等。
科技園區
科技園區一般是指集聚高新技術企業的產業園區。土地類型較為復雜，眾多區域為工業用地性質（使用權50年），也有部分區域是混合用地性質（其中含有公寓、寫字樓、教育用地等），物業類型上包含了寫字樓、標準研發區間、無污染生產單元等，配套了商業物業配套（食堂、會議中心、餐飲服務、商業住宿等）、研發中心、公共服務和技術支持平臺等。
一般工業園區
工業園區是一個國家或區域的政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。一般工業園區主要包括國家級經濟技術開發區、保稅區、出口加工區以及省級各類工業園區等。
專業園區
專業園區主要是由政府集中統一規劃指定區域，區域內專門設置某類特定行業、形態的企業、公司等，并進行統一管理。為集中于一定區域內特定產業的眾多具有分工合作關系的不同規模等級的企業與其發展有關的各種機構、組織等行為主體。專業園區主要包括農業園區、物流園區、創意產業園區和總部經濟園區等。
產業園區發展現狀分析
據不完全統計，“十二五”期間各地千億級產業園規劃有10余個，在未來五年中國將進入各類產業園區建設高峰期。
2012年，全國131家國家級經濟技術開發區固定資產投資（不含農戶）19433.8億元，同比增長39.6%，占全國固定資產投資額（292542億元）的6.6%。
具體產業園區運營狀況、經濟指標、效益指標等更多內容詳見詳見前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國產業園區規劃布局與運營管理分析報告》。
產業園區盈利模式分析
產業園區盈利點分析
| 贏利點 | 分析 |
| 土地出讓資金收益 | 土地出讓資金收益主要是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。園區開發中政府獲得土地出讓金，同時開發商也可能獲益：許多開發商在與政府的園區開發協議上，都會要求政府明確將園區土地出讓金收益用于園區的基礎和配套設施建設，這部分資金在園區開發資金來源中占有較大比重。 |
| 有償出讓無形資源收益 | 園區可將路標、顯著位置的廣告權道路、橋梁等的冠名權，區內餐館、超市、運動場館等的特許經營權以一定價格出讓給企業，甚至可以進行拍賣來獲得收益。如青島開發區的路名就是以企業的名稱來命名的，海爾路、海信路、三星路等，由此看來冠名權的出讓也可以為園區帶來收益。 |
| 稅收收益 | 為扶持園區發展，園區的上級地方政府通常將園區內形成地方財政稅收的一部分按照比例進行返還。因此，稅收是園區的主要收入來源之一。很多大的工業園區開發商，在與土地方談判時，基本上有一條關于園區招商進來的企業以后稅收返回的內容。這個收入短時間看不到，但是隨著園區的不斷成熟，園區內企業的不斷發展，則按照協議所返回的稅收將成幾何級的增長。這部分的利潤，屬于穩定???，但是長期的，能否取得這樣的收入，取決于工業園區的成熟度。 |
| 經營所得利潤 | 園區可以設立開發中心、物業公司等下屬公司并開展各種經營活動獲得利潤，如市政工程建設、物業管理、綠化種植等通過公司盈利反哺園區。 |
產業園區盈利模式分析
傳統園區盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經逐漸走進瓶頸，大量園區運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉移支付。而為了招商引資和吸引產業入駐，各地園區在土地、稅收方面又采取很多減免的優惠政策，這致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區主要的盈利模式類型有以下幾種：
| 模式類型 | 收益項目 | 內容 |
| 土地運營 | 土地增值 | 原有土地只租不售，獲得土地增值；以產業名義低成本獲取土地 |
| 租金收入 | 產業用房的租金收入 | |
| 商業地產 | 配套的商業性房產開發，商業房產的出租和出售 | |
| 住宅地產 | 獲得住宅配套，住宅出租和出售 | |
| 增值服務 | 產業技術性服務 | 公共性技術平臺 |
| 產業發展性服務 | 融資、咨詢、培訓、信息、政府關系、孵化、知識、媒體、網絡、物流、人力資源、軟件服務外包等服務 | |
| 生活配套性服務 | 餐飲、娛樂、購物、醫療等 | |
| 園區運營性服務 | 物業管理（污水處理、供水、供暖、供電） | |
| 金融投資 | 產業投資 | VC/PE |
| 專業性公司投資 | 投資專業性公司并實現IPO | |
| 產業用地資本運作 | 不允許直接轉售情況下，探索作價入股方式 | |
| 現有房產的資本運作 | 產業型房產股權、信托、證券化運作 | |
| 模式輸出 | 生地開發 | 土地的一級開發建設、BOT運營、以土地入股共同開發 |
| 熟地改造 | 原有物業改造與功能變更 | |
| 委托經營 | 分享稅收或服務性收益 |
園區的盈利模式并不是單一類型的，往往是多種模式混合運用，隨著園區開發建設和運營發展的逐漸成熟，園區的盈利模式也將從單一走向多元，從低級階段走向高級階段。
產業園區盈利方式對比
由于各類園區的產業類型和發展階段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各環節的盈利能力也不盡相同，下表對各類盈利模式進行了比較：
| 盈利方式 | 收益水平 | 投資額度 | 投資回收期 |
| 工業用地轉讓 | 低 | 小 | 短 |
| 商貿用地轉讓 | 高 | 小 | 短 |
| 住宅用地轉讓 | 較高 | 小 | 短 |
| BOT運營 | 低 | 較大 | 中/長 |
| 住宅出售 | 高 | 較大 | 短 |
| 商貿出租 | 高 | 大 | 長 |
| 商貿出售 | 高 | 大 | 短 |
| 廠房出租 | 低 | 大 | 長 |
| 廠房出售 | 較高 | 大 | 短 |
| 廠房代理建設 | 較高 | 大 | 中 |
| 物業服務 | 較低 | 較小 | 短 |
| 物流服務 | 高 | 較大 | 長 |
| 園區廣告服務 | 高 | 小 | 短 |
| 參股園區企業 | 難以估計 | 大 | 長 |
| 園區商貿經營 | 搞 | 大 | 短 |
國際知名產業園區
美國查塔諾加（Chattanooga）生態工業園區
日本筑波科技園
美國硅谷科技園
美國1-270高技術走廊
德國不倫瑞克生物科學園
法國梅斯2000科技園
中國典型產業園區
中關村國家自主創新示范區
張江高科技園區
蘇州工業園區
昆山經濟技術開發區
深圳市高新技術產業園區
天津經濟技術開發區
浙江余姚工業園區
西安高新技術產業開發區
合肥經濟技術開發區
貴港國家生態工業（制糖）示范園區
