商業地產
商業地產作為一個高投入、高產出、高風險、高利潤的行業，近年來在全國各地得到迅猛發展。一個成功的商業地產項目不僅可以使開發商獲得高額的回報，提升行業地位，更能增加企業的知名度和競爭力。正因如此，商業地產受到越來越多的追捧，但結果往往只有少數能夠獲得成功，其余大部分都只能以失敗的結局退出商業地產大舞臺。
商業地產行業概況
商業地產作為一個高投入、高產出、高風險、高利潤的行業，近年來在全國各地得到迅猛發展。一個成功的商業地產項目不僅可以使開發商獲得高額的回報，提升行業地位，更能增加企業的知名度和競爭力。正因如此，商業地產受到越來越多的追捧，但結果往往只有少數能夠獲得成功，其余大部分都只能以失敗的結局退出商業地產大舞臺。
商業地產市場狀況
1999-2010年我國商業地產銷竣比一路走高，在住宅限購政策開始實施的2010年，其銷竣比一度達到0.91，達到歷史最高值。商業地產作為住宅的替代性投資需求，在住宅投資受限的情況下，投資者對商業地產的青睞也不同往常。
但是，到2011和2012年由于宏觀經濟增長速度放緩，商業地產的市場狀況也受到諸多不利影響，其供求增速均出現同比下滑。其中2012年全年商業地產（含辦公樓和商業營業用房）竣工面積為12542萬平方米，同比增長11.73%，增速同比下降4個百分點以上；銷售面積為10013萬平方米，同比僅增長1.28%，增速下滑10余個百分點。至2012年末，商業地產待售面積為8685萬平方米，同比增長22%，需9個月才能將該體量消化。經歷10多年的高速發展后，我國商業地產將逐漸由賣方市場進入買方市場。
具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。
商業地產行業領先企業
中國萬達集團
中國國貿
浦東金橋
陸家嘴
華潤置地
中國海外
融創集團
方興地產
世貿房地產
遠洋地產
首創置業
恒盛地產
寶龍地產
商業地產行業五力競爭模型分析
商業地產企業的上游主要是政府和房屋建筑企業，土地是商業地產企業重要的投入資源，其價格對商業地產市場價格具有重要的影響，而建安成本在商業地產項目中所占的成本較低，企業對房屋建筑企業議價能力的強弱對其經營狀況的影響較弱。下表分別從商業地產企業對政府和房屋建筑企業的議價角度進行了詳細分析。
上游 分析 結論
政府 壟斷土地資源，又由于土地的稀缺性越來越明晰，政府對土地的議價能力較強。但是對于某些大型的商業地產企業來說，地方政府為了提升城市形象化，提高政績，會對這些企業予以土地價格優惠。 商業地產企業議價能力較弱
建筑企業 ◆ 企業數量：房屋建筑企業數量眾多，整個建筑業企業數量有7萬余家。
◆ 行業集中度：房屋建筑企業前4家企業的收入集中度不到10%，前8家企業不到12%，行業集中度較低。
◆ 建安成本在商業地產開發中的重要性：建安成本在整個商業地產開發成本中的比例較低。
◆ 建筑安裝業務的差異性：一般的建筑安裝業務缺乏差異化，眾多企業均能提供相同的產品或服務。 商業地產企業議價能力較強。
| 下游 | 分析 | 結論 | |
| 企業客戶 | 這類客戶主要是指商業地產項目的直接使用者。 | ||
| 商業營業用房 | ◆ 企業購買或租用該類商品房，主要是為了拓寬銷售渠道，隨著制造企業競爭愈演愈烈，許多行業更多地表現為對銷售渠道的競爭，銷售渠道成為其塑造競爭力的重要體現，因此對商業店鋪的需求也較為旺盛。 | 總體來說，商業地產企業議價能力較強，但因客戶而的不同表現出較大的差異性。 | |
| ◆ 另一方面，電子商務的快速發展對實體店鋪形成巨大沖擊，網購已擠占了大量實體店鋪原有的市場，今后電子商務有可能替代實體店鋪成為主要的銷售渠道。 | |||
| ◆ 商業地產企業對不同的客戶的議價能力表現出差異性：一般像沃爾瑪等大型超市類企業，商業地產企業為了吸引人流，對其會給予租金優惠，而對中小租戶，同樣的租金優惠則難以獲得。 | |||
| 寫字樓 | 商業地產企業對寫字樓客戶的議價能力與當地經濟發展密切相關，當地經濟增長較為迅速時，企業擴張的欲望較為強烈，造成辦公需求增長也較快。在目前市場上，中國主要城市的寫字樓需求仍較為旺盛，租金呈現增長態勢，空置率則呈下降趨勢。 | 總體來說，商業地產企業議價能力較強。 | |
| 投資者 | ◆ 投資產品品種：作為投資者來說，隨著中國資本市場發展不斷完善，投資產品品種得以不斷豐富，而商業地產作為一種替代性投資產品需求，投資者對其的投資偏好將依據其他投資品市場的不同而變化。在目前形勢下，商業地產項目仍是受投資者較為青睞的投資產品之一。 | 投資者的議價能力目前較弱，但今后將會增強。 | |
| ◆ 商業地產產品的數量與差異化程度：中國商業地產已經過???10幾年的高速發展，在一線城市和某些二線城市已積累了相當大的體量，甚至出現結構性供給矛盾，投資者選擇眾多，而某些商業地產項目則由于同質化問題影響投資回報率，產品對投資者的吸引力有所減弱。 |
商業地產企業面臨的潛在進入者主要是住宅地產開發企業，目前階段下住宅地產企業加碼商業地產更多的是一種被動的選擇，在住宅限購政策在短期內不會改變的形勢下，實力較弱的企業可能是退出房地產企業，而資金實力較強的企業則是尋求新的利潤增長點，進入到新的領域--商業地產領域。曾經堅守住宅地產領域的房地產企業龍頭--萬科在住宅限購形勢下，也不得不選擇進入其并不熟悉的商業地產領域。僅就目前而言，萬科進軍商業地產旗下已形成三大商業產品線：主打購物中心的"萬科廣場"、寫字樓"萬科大廈"及社區商業"萬科紅"。可見在今后相當一段時期商業地產企業都面臨這巨大的潛在進入者威脅。
| 類型 | 產品 | 產品分析 |
| 購物中心 | 萬科廣場 | 萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點，堅持“以家庭型綜合消費為主，以快速流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點”的商業原則規劃。 |
| 社區商業 | 萬科紅 | 以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。作為“精品社區生活全案”的萬科紅·生活中心是具有較大規模的社區集中商業，位于布吉羅崗的首個萬科紅·生活中心體量達3.6萬平方米，而作為社區底商及街鋪的“萬科紅·新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。社區商業為出租合作。 |
| 生活廣場 | 根據每個城市不同的情況，產品線名稱亦有所差異。以佛山萬科為例，在社區商業方面就有“生活廣場”及“商業金街”兩大品牌，而在生活廣場旗下還涵蓋“水晶坊”、“金域坊”兩個子品牌。 | |
| 商業金融 | ||
| 高端社區商業 | 萬科2049 | 2049不是一個獨立的社區商業，它是由萬科培育、保護并將長期愛護的品牌，他有統一的規劃、專業的宣傳及后期營運管理團隊，他致力于將高端社區商業標準化并不斷復制。 |
| 寫字樓 | 萬科大廈 | 定位于區域地標辦公中心，目的在于提升周邊區域整體辦公品質和環境。 |
針對住宅地產，商業地產的吸引力表現如何呢？此處前瞻在STP理論的基礎上，針對房地產兩大細分業務：住宅地產、商業地產進行吸引力評估。基于行業的特性，本次細分市場吸引力評估要素主要選擇了七個重要的影響要素，即投資額增速、銷售面積增速、投資回報率、進入壁壘、競爭程度、政府政策、戰略價值等，從不同維度對其進行吸引力評估。前瞻得出結論，就目前階段來說，商業地產相較住宅地產對房地產開發商的吸引力要強。
| 吸引力評估要素 | 說明 |
| 投資額增速 | 反映投資商對細分行業前景的預期 |
| 銷售面積增速 | 反映市場需求的發展空間 |
| 投資回報率 | 可用項目的獲利能力來衡量 |
| 進入壁壘 | 技術壁壘；經驗壁壘；資金壁壘；品牌壁壘等 |
| 競爭程度 | 根據細分行業競爭企業的數量及企業間競爭的程度來比較 |
| 政府政策 | 根據政府對細分市場的政策扶持與限制來體現 |
| 戰略價值 | 判斷參與該細分市場對企業的戰略價值 |
針對商業地產企業而言，其開發產品的替代品莫過于企業自行開發營業用房或辦公樓，但此種情況往往出現較少，因此商業地產企業的產品面臨的替代威脅較小。
