地下空間
地下空間(Underground Space)指在巖層或土層中形成或經人工開發形成的空間，包括天然形成的地下空間和人工開發的地下空間，前瞻研究的地下空間指的是后者。目前，我國的地下空間開發主要集中于城市及其周邊。地下空間研究范圍是指在特定的空間環境具有特定用途——城市及其周邊的用于商業經營用途的地下空間，它與城市生活密切相關，既受到城市環境的制約和影響，又能夠對城市的各項機能發揮重要作用。
- 詞條目錄
- 2.1 地下空間行業政策環境分析
- 2.2 地下空間行業技術環境分析
地下空間行業定義及分類
地下空間行業定義
地下空間（Underground Space）指在巖層或土層中形成或經人工開發形成的空間，包括天然形成的地下空間和人工開發的地下空間，前瞻研究的地下空間指的是后者。目前，我國的地下空間開發主要集中于城市及其周邊。地下空間研究范圍是指在特定的空間環境具有特定用途——城市及其周邊的用于商業經營用途的地下空間，它與城市生活密切相關，既受到城市環境的制約和影響，又能夠對城市的各項機能發揮重要作用。
地下空間行業分類
按照地下空間的用途可以分為七種類別：
圖表1：地下空間按用途分類
| 用途 | 介紹 |
| 交通空間 | 交通空間是迄今為止城市地下空間利用的最主要類型之一，包括地下鐵道、地下輕軌交通、地下汽車交通通道、地下停車庫和地下步行街等地下空間。 |
| 商業、文娛空間 | 有地下商業街、地下影劇院、音樂廳和運動場等。 |
| 業務空間 | 是指辦公、會議、教學、實驗和醫療等各種社會業務空間。 |
| 物流空間 | 是指各種城市公用設施的管道、電纜等所占的地下空間以及各個系統的一些處理設施，如自來水廠、污水處理廠和變電站等。 |
| 生產空間 | 在地下進行某些輕工業、手工業的生產是完全可能的，特別是對于精密生產的工業，地下環境更為有利。 |
| 倉儲空間 | 地下環境最適宜于貯存物質，為使用方便、安全和節省能源而建造的地下儲庫，可用來貯存糧食、食品、油類、藥品等，具有成本低、質量高、經濟效益好，且節約大量地上倉庫用地等特點。 |
| 其他 | 其它還有防災空間、居住空間、埋葬空間等，也是地下空間利用的方式之一。 |
資料來源：前瞻產業研究院地下空間行業研究小組整理
地下空間按開發利用的深度可分為淺層空間、中層空間和深層空間三大類。
圖表2：地下空間按開發深度分類
| 開發深度 | 介紹 |
| 淺層空間（0--30m） | 淺層空間主要用于商業空間、文娛空間及部分業務空間。 |
| 中層空間（-30--100m） | 中層空間主要用于地下交通、城市污水處理廠以及城市水、電、氣、通訊等公用設施。 |
| 深層空間（﹥-100m） | 深層空間可用作快速地下交通線路、危險品倉庫、冷庫、貯熱庫、油庫等。還應考慮采用新技術后，為城市服務的各種新系統和新空間。 |
目前，國外一些大城市已向深層地下空間發展，如日本東京，淺層和中層地下空間被高層建筑的地基基礎和現有的地下設施占領，不能再開發利用了，但由于高昂的地價和城市設施更新的急需，已對地下100m以下的深層空間開發引起極大重視。
地下空間行業發展環境分析
地下空間行業政策環境分析
我國城市地下空間開發利用政策法規研究。我國城市地下空間有目的地開發利用，源于1950年開始的城市防空和人民防空，最典型的代表就是北京地鐵一號線建設，其伊始目的并不是現在的功能而是防空。另外還有大量的結合民用建筑修建的人防地下室。到1978年，我國實行改革開放，強調經濟建設，提出了“人防工程平戰結合”和“人防工程與城市建設相結合”的思路。從上世紀90年代末開始，土地資源的市場化配置，城市化、工業化和機動化發展的不斷推進，使城市地下空間開發利用的經濟效益、社會效益和環境效益不斷顯現出來。與此相適應，地下空間開發利用領域的法制建設也有了長足的發展，尤其是各地方的許多城市勇于探索，出臺了一些在特定區域施行的地方法規和政策文件。
圖表3：國家層面的地下空間開發利用政策法規
| 政策法規 | 內容介紹 |
| 《中華人民共和國人民防空法》 | 是具有中國特色的第一部城市地下空間開發利用專項法律。該法規定：人民防空是國防的組成部分。人民防空實行長期準備、重點建設、平戰結合的方針，貫徹與經濟建設協調發展、與城市建設相結合的原則。人民防空工程包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。建設人民防空工程，應當在保證戰時使用效能的前提下，有利于平時的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用。該法為我國???防在新時期實施戰略重心轉移指明了方向，具有里程碑意義。 |
| 《城市地下空間開發利用管理規定》 | 是我國城市進入地下空間開發利用新時代的總動員令，自1997年12月1日起施行，2001年11月20日又進行了修訂。該規定首次在國家層面提出了編制城市地下空間規劃的要求，明確了地下空間規劃的主要內容，并明確指出城市地下空間規劃是城市規劃的重要組成部分。各級人民政府在組織編制城市總體規劃時，應根據城市發展的需要，編制城市地下空間開發利用規劃。這些規定保障了地下空間規劃的法律地位和效力。這在我國城市地下空間大規模開發利用的初期，對于提高地下空間資源的開發利用及其規劃編制的地位和國民意識起到了重要作用，為推進我國城市地下空間法制化建設邁出了實質性的一大步。該規定頒布之后，幾乎各省和許多城市先后制定了適應本地區或城市發展需要的地下空間開發利用管理規定（或條例），進一步規范了我國城市地下空間資源開發利用的行為。 |
| 《城市規劃編制辦法》 | 為城市地下空間專項規劃的編制提供了法律依據。該辦法將地下空間規劃納入了城市規劃體系，明確城市中心區規劃應當提出地下空間開發利用的原則和建設方針，地下空間開發布局為城市總體規劃中建設用地規劃等強制性內容，要求在城市總體規劃中明確地下空間專項規劃的原則，在控制性詳細規劃中確定地下空間開發利用的具體要求。 |
| 《中華人民共和國物權法》 | 首次在國家基本法律中明確，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，明確了建設用地使用權為物權的概念，從而在城市地下空間開發利用的權屬問題上實現了重大突破。 |
| 《國務院關于促進節約集約用地的通知》 | 首次在國家層面的政策中提出，鼓勵開發利用地上和地下空間，以提高土地利用率。 |
| 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 | 是根據《中華人民共和國物權法》的精神，于2007年9月21日進行修訂的。該規定對地下國有建設用地使用權單獨進行招標、拍賣、掛牌和出讓等，提供了法律依據。 |
| 《中華人民共和國城鄉規劃法》 | 在法律層面明確了地下空間的開發利用應遵循的原則。城市地下空間的開發和利用，應當與經濟和技術發展水平相適應，遵循統籌安排、綜合開發、合理利用的原則，充分考慮防災減災、人民防空和通信等需要，并符合城市規劃，履行相關的規劃審批手續。 |
圖表4：地方層面的地下空間開發利用政策法規
| 政策法規 | 內容介紹 |
| 《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》 | 是國內首個涉及地下空間建設用地審批和權屬登記的地方性文件。文件將地下空間工程界定為結建地下工程和單建地下工程兩類，明確地下空間工程建設的土地使用權范圍為該地下建（構）筑物外圍實際所及的地下空間范圍。地下空間建設用地的審批辦法為：結建地下工程隨地面建筑一并辦理用地審批手續，單建地下工程的建設單位按照基本建設程序取得項目批準文件和建設用地規劃許可證后，應向土地管理部門申請建設用地批準文件。建設單位在取得建設工程規劃許可證后，應當到土地管理部門辦理劃撥土地決定書，或者簽訂土地使用權出讓合同。文件還規定，房地產登記機構在辦理地下建（構）筑物的土地使用權初始登記時，應當按照建設工程規劃許可證明確的地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度進行記載，并注明“地下建（構）筑物的土地使用權范圍為該地下建（構）筑物建成后外圍實際所及的地下空間范圍”。房地產登記機構應在地下建（構）筑物的房地產權證中注明“地下空間”；屬于民防工程的，還應注明“民防工程”，并記載其平時用途。 |
| 《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》 | 全面地規定了地下空間規劃的制定、實施和地下建設用地使用權取得、地下空間的工程建設和使用等主要內容，明確了地下空間開發利用規劃管理的一整套程序性規定。更重要的是，該辦法詳細規定了不同用途、性質設施的地下空間建設用地使用權的取得方式，即：用于國防、人民防空專用設施、防災、城市基礎和公共服務設施的地下空間，其地下建設用地使用權取得可以依法采用劃撥的方式；獨立開發的經營性地下空間建設項目，應當采用招標、拍賣或者掛牌的方式出讓地下建設用地使用權。地下交通建設項目及附著地下交通建設項目開發的經營性地下空間，其地下建設用地使用權可以協議方式一并出讓給已經取得地下交通建設項目的使用權人。 |
| 《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》 | 都是根據各城市的情況，規定了地下建設用地使用權出讓金的標準。總的精神是，鼓勵開發利用地下空間，隨開發利用深度的遞進，出讓金標準遞減。 |
| 《無錫市城市地下空間建設用地管理辦法》 | |
| 《關于加強紹興市區地下空間土地使用權管理的意見》 |
地下空間行業技術環境分析
我國城鎮居民主要的出行方式可分為兩種：一種是私人交通，其中包括步行、自行車（電動自行車）、摩托車、小汽車；另一種為公共交通，其中包括出租車、常規地面公交、軌道交通、快速公交（BRT）等。
土地利用是影響我國城鎮居民選擇出行方式的重要因素。一方面，隨著我國城市化進程的迅速推進，計劃經濟時期以單位大院為基本地域單元的城市空間格局逐漸被打破，“職住分離”、“空間錯位”現象顯現；另一方面，城市化進程中居民出行的活動空間和范圍不斷擴大，出行需求日益多樣化和復雜化。人們開始需要選擇不同的出行方式或組合來降低出行成本。
（1）公共交通
在城市公共交通方式中，城市軌道交通具有票價低、運量大、速度快、安全、準點、保護環境、節約能源和用地等特點，在大城市中越來越多的居民選擇此種出行方式。軌道交通是顯著提高交通運力供給能力的方式，可為緩解交通擁堵提供根本保障。隨著城市交通擁堵的日益嚴重，國內城市軌道交通發展進一步提速，未來發展空間大。2012年9月，國家發展和改革委員會公示了25個獲批軌道交通、城際鐵路類項目，已公布的投資總金額超過8000億元。我國政府此次在軌道交通行業的大手筆投資再次掀起國內城市軌道交通建設的高潮。
據統計，軌道交通相關產業鏈規模可以達到數千億元，共涉及相關行業達20多個，包括土建、機械、電氣、電子及通訊業的技術密集型產業。不僅如此，城市軌道交通建設對發展地下空間行業經濟有獨到之處。
城市軌道交通線路因其方便快捷、定時定向的特點通常會成為居民出行的首選，其強大的人口內聚和擴散效應為地下商業帶來巨大客流和商機。例如車站商鋪和廣告燈箱經營、區間通信網絡使用權租賃、移動視頻招商等，能為城市服務業發展提供新天地；此外，若地下商業資源與地面著名商場、商業區實現無縫連接，那更將使前者的交通優勢與后者的品牌優勢有機結合，形成一個立體、輻射面廣的城市商業圈。
（2）私人交通
隨著城市化的快速發展，一些大城市里私人交通方式中小汽車以其自身優勢，使用占比逐漸凸顯出來，與公共交通展開拉鋸式競爭。從1985-2012年全國私人汽車擁有量變化中，可以看出，我國私人汽車呈逐年增長趨勢，并且增長幅度較大。1985年全國私人汽車28.49萬輛，到2012年全國私人汽車9309萬輛，增長326倍，年均增長23.91%。
私人汽車出行方式的持續增長，推動對城市地下空間的利用開發。比如充分利用地下空間建設停車場以緩解城市道路擁擠，而其停車方便，價格相對地上停車優惠的優勢，具有很高的商業價值。
地下空間行業發展狀況分析
2012年我國城市建設用地總面積為32.28萬公頃，按照40%的可開發系數和30米的開發深度計算，可供合理開發的地下空間資源量就達到3873.60億立方米。這是一筆很可觀而又豐富的資源，若得到合理開發，那么將對擴大城市空間、實現城市集約化發展具有重要的意義。
例如軌道交通，截止到2012年12月31日，我國內地已有北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳、武漢、南京、沈陽、長春、大連、成都、西安、昆明、蘇州、杭州、佛山等17個城市累計開通70條城市軌道交通運營線路（含試運營線路）。
2012年新增投運里程321公里由已開通城市新增運營里程229公里（包括北京、天津、重慶、武漢、成都）和新開通城市運營里程92公里（包括蘇州、昆明、杭州）構成。
廣州、長春、佛山三市調增的30公里，其中25公里于2010年投入運營，5公里于2011年投入運營，因此，截止2010年底累計運營里程由總第1期信息統計的1430公里調增為1455公里，2011年新增投運里程由283公里調增為288公里。
圖表5：2012年主要城市城軌交通運營里程對比表（單位：公里）
| 城市 | 2012年底里程數 | 城市 | 2012年底里程數 |
| 北京 | 442 | 長春 | 47.5 |
| 上海 | 464.3 | 大連 | 86.8 |
| 天津 | 137 | 成都 | 41 |
| 重慶 | 131.1 | 西安 | 20.5 |
| 廣州 | 220.9 | 蘇州 | 25.7 |
| 深圳 | 178.6 | 昆明 | 18 |
| 武漢 | 56.5 | 杭州 | 48 |
| 南京 | 81.6 | 佛山 | 14.8 |
| 沈陽 | 49.9 |
資料來源：前瞻產業研究院地下空間行業研究小組整理
具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國地下空間行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。
地下空間行業國內領先企業
上海申通地鐵股份有限公司
北京市地鐵運營有限公司
廣州市地下鐵道總公司經營
香港名店街商業地產開發集團
支點地下空間投資管理有限公司
中防地下空間投資管理有限公司
上海同濟聯合城市地下空間規劃設計研究院
中鐵隧道勘測設計院有限公司
上海市地下空間設計研究總院有限公司
中國中鐵隧道股份有限公司
