房地產
房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。
- 詞條目錄
- 2.1 房地產行業土地調控政策分析
- 2.2 房地產行業稅收政策分析
- 2.3 房地產政策對供給的影響
- 2.4 房地產政策對需求的影響
- 2.5 房地產政策對供求平衡的影響
房地產行業定義及分類
房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。
房地產業定義
房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。
房地產業主要內容
房地產業主要包括土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。
房地產行業發展環境分析
房地產行業土地調控政策分析
2010年以來運用的土地政策主要包括土地供應政策和土地監管政策。一是將土地供應結構向保障性住房大力傾斜;二是完善土地出讓的“招拍掛”制度;三是加強房地產市場的用地監管。
圖表：2010年以來我國主要土地調控政策和內容
| 調控方面 | 主要政策和內容 |
| 土地供應向保障性住房傾斜 | 2010年起中央政府開始大力改善民生狀況而將保障房的建設提到了重要位置，2011年1月國土部“全國國土資源共作公議”中要求“確保保障性住棚戶區改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%”。但是沒有要求“單獨列出保障性住房用地”。隨后“國八條”要求“在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地”。2011年5月份國土資源部《2011年全國住房用地供應計劃公告》提出對落實國家1000萬套保障性安居工程建設用地也實行責任制，政策嚴厲程度逐步提升。 |
| 對招拍掛制度的完善 | 2006年延續之今的招拍掛制度逐漸顯現出弊端。2007年和2009年的“地王”都是由“招拍掛”制度直接造成的。因此，政府在堅持原有的土地招拍掛制度的基礎上開始對其進行改革和完善。被稱為“綜合評標”的土地出讓方式開始初現雛形，力求解決土地出讓“價高者得”的局面。 |
| 加強用地監管 | 這一時期中央政府先后出臺的多個房地產文件中都提到要加強用地監管。主要政策與內容見下表。 |
資料來源：前瞻產業研究院整理
房地產行業稅收政策分析
圖表：房地產領域的主要財稅政策
| 時間 | 政策 | 詳解 |
| 2011年1月26日 | 新“國八條” | 個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。 |
| 2011年 | 中央經濟工作會議：開展房產稅試點 | 明確提出要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點，上海、重慶為首批試點城市。 |
| 2011年7月12日 | 國務院：房價上漲過快二三線城市要采取限購措施 | 繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房 |
| 2012年1月28日 | 上海、重慶頒布房產稅改革實施細則 | 上海的房產稅試點方案明確，對在滬居民家庭新購且屬第二套及以上的住房和非在滬居民家庭新購住房（即“應稅住房”）征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。試點初期，暫以應稅市場交易價格的70%計算繳納。市場交易單價低于上海上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于免征面積，方案明確，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，計算征收房產稅。 |
| 2012年4月26日 | 《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》 | 對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。 |
| 8月30日 | 國務院：加強住房稅收征管，推進房產稅改革試點 | 要嚴格實施差別化住???稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管。同時，還將穩步推進個人住房房產稅改革試點。 |
| 2013年2月 | 新“國五條” | 稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。 |
| 2013年5月 | 《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》 | 《意見》提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。 |
| 2014年6月 | 扎實推進財稅體制改革 | 財政部部長樓繼偉24日向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步要扎實推進財稅體制改革，實行全口徑預算管理，抓緊研究編制三年財政規劃，提高財政政策的前瞻性和可持續性，要配合做好房地產稅立法相關工作。 |
資料來源：前瞻產業研究院整理
房地產政策對供給的影響
不得不說，20年來的我國房地產政策的發布可謂十分頻繁；不得不說，房地產行業成為支柱產業是政府推動的結果；不得不說，房地產受到有力政策的刺激很快進入繁榮發展階段，然而房地產發展速度的放緩從來不是中央政策說了算，各方博弈的結果使得中國國情下的房地產政策的效果讓人唏噓一片。
下面前瞻針對20世紀90年代以來我國的關鍵房地產政策進行了梳理，并分析了其對房地產行業運行的影響，前瞻得出結論，房地產刺激與打壓政策對房地產投資相應地形成激勵與遏制的作用，即房地產的供給與房地產調控政策的方向一致。
◆ 90年代土地使用權出讓制度的確立與住房制度改革，促使新中國首次房地產熱的形成。
20世紀90年代的城鎮土地出讓制度的確立以及城鎮住房制度的改革是我國首次出現房地產熱的直接原因。1992年初，鄧小平發表南巡講話，隨后，中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國各地數千億資金蜂擁撲向海口、廣西北海等南方沿海城市。一時間，該地區房地產價格扶搖直上。這是中國改革開放之后有記錄的第一次房地產熱。
◆ 1993-1997年受政策調控和金融危機影響，房地產轉冷。
1993年，國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施（通稱"國16條"）。調控的效果使經濟由熱轉冷，房地產市場沉寂下來，商品房和商品住宅的價格略微回落。1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現"通貨緊縮"，房地產市場也隨之進入低潮。
◆ 1998-2004年，在"促使住宅業成為新的經濟增長點"的政策下，房地產發展成為全國的支柱產業。
1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》（簡稱"23號"文件），明確提出"促使住宅業成為新的經濟增長點"，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。調控效果激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。
2003年8月中央出臺18號文件，首次明確指出"房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業"。同時，18號文件將"為70%-80%以上的家庭提供經濟適用房"的政策調整為"多數的家庭購買或承租普通商品住房"。其對經濟適用房的重新定性為后來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。
◆ 2005年至今，房地產新一輪調控開始，房產投資熱度有所下降。
經歷了上一階段的快速發展，房價已經遠遠高過人們的預期。《中國統計年鑒》的數據顯示，我國商品住宅平均價格1998年為2063元/平方米，2005年的價格已經上漲至3168元/平米，累計上漲54%。越是經濟發達的省份，商品房價格高。
在這樣的背景下，2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（簡稱"國八條"），建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治的高度。房價的調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。
2010年4月27日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱"國十條"），被稱為"史上最嚴厲的調控政策"。然而調控政策進入第四年，政策才有所成效，住宅投資增速開始下滑，新開工面積開始下降。然而這只是對供給方而言，投資熱情有所減弱，對于需求方而言，市場剛性需求依舊巨大，供求矛盾依然嚴重，價格仍不斷上漲。
房地產政策對需求的影響
依據1998年以來我國房地產業的市場形勢，可以將其分為兩個階段。以2005年為分割點，20世紀90年代末至2004年是快速增長期；2005-2012年是波動增長期。這兩個增長階段與我國的調控政策也息息相關，快速增長期發生在我國"住房制度改革"，"促使住宅業成為新的經濟增長點"，的政策背景下；第二階段的波動增長期發生自從2005年3月的房地產的持續一輪調控。
可以說，房地產市場的繁榮確實是政策改革的結果。房地產市場需求的快速增長是伴隨著中國住房制度改革的背景下進行的。房屋作為每個人的必需性需求，特別是隨著中國城鎮化的進展，城市房地產的巨大需求就被培育出來。需求的強勁促使價格的快速上漲，1998-2004年我國房地產價格以23%-36%的速度快速增長。
2005年我國開始新一輪的房地產調控政策，主要目標是抑制房價過快上漲，2010年就開始了所謂的史上最嚴厲的調控政策。然而民眾對房價的預期始終是上漲的，不論從哪個方面看，民眾都不相信政府打擊房價的決心。在看漲的預期下，2005年和2010年兩次房地產調控政策出臺后年內，市場依然樂觀。只有在政策持續了一兩年之后，市場的溫度才會有所下降。然而從下圖的價格增長速度線可以看出，2005-2012年房地產價格的增長速度并不比2004年以前的投資熱時的價格低，甚至要高于后者，房價一直在邊調邊漲。
由此可見，房屋作為大多數民眾的剛性需求，其受政策的影響較小。原因是這么多年房地產的新增供給有許多被投資客所購得，他們在推高價格的同時也擠壓了普通民眾的剛性需求。在剛性需求沒有被滿足的情形下，房地產調控政策難以對需求和價格形成實質性影響。
房地產政策對供求平衡的影響
從上面的分析可知，我國的房地產政策對供給與需求形成兩種截然不同的影響，房地產調控政策對供給形成強烈的正效應，而對需求和價格影響較弱。因此房地產的限制政策抑制的是供給，而需求卻沒有同步解決，因此會引發愈發激烈的供求矛盾。
然而，這種供求矛盾絕不會是供求總量的矛盾。中國現存的房屋絕對可以滿足13億人口的住房需求，但關鍵是就類似于收入領域的"二八定律"一樣，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大眾的手里，而是大部分房屋落入了投資客/投機客的手里。數據顯示，截至2011年我國城市人均住宅建筑面積達到了32.65平方米，僅比農村低不到4平方米，這個人均面積確實已經不低了。然而真正的剛性需求人群在高房價下只能望房興嘆，只要房地產作為投資性產品的性質不改變，只要地方政府土地財政的模式不改變，恐怕在僅有房地產政策的調控下，住房制度改革以來形成的房地產供求矛盾就難以解決。
房地產行業發展狀況分析
自2011年10月以來，全國房地產開發景氣指數（簡稱"國房景氣指數"）一直保持在100以下，2013年以來一直在98以下。2013年12月份房地產開發景氣指數為97.21。2013年1-12月，全國完成房地產開發投資額為86013億元，同比名義增長19.80%，增速比1-11月份上升0.3個百分點。12月單月，全國完成房地產投資額8600.84億元，同比增長12.28%。
分地區看，1-12月份，西部地區的投資同比增長最快，達到22.60%；東部地區的投資增長最慢，為18.30%，中部地區房地產開發投資同比增長20.80%。中西部地區的累計同比增速均較前11月有所下降，東部地區的累計同比增速均較前11月有所上升。
資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理
2014年以來，我國國房景氣指數逐月下滑，房地產投資增速顯著放緩，房地產銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。
圖表：中國房地產行業狀態描述總結表
| 指標 | 結論 |
| 投資規模 | 2014年，我國房地產開發完成投資額95036億元，同比增長10.5%。 |
| 銷售規模 | 2014年，全國商品房銷售面積為12.07億平方米，同比下降7.58%，為近年來首次出現負增長。 |
| 盈利空間 | 據前瞻的統計測算，1999-2014年全國房價與地價比整體呈下降的趨勢，2013年約為5.21倍。 |
| 區域投資熱度 | 目前主要一線城市仍是開發商熱衷的市場。在二三線城市方面，房地產投資集中在經濟較為發達的二線城市，比如重慶、沈陽、成都、杭州、武漢、大連、天津等城市。其中重慶為最受開發商青睞的地區。 |
資料來源：前瞻產業研究院整理
行業財務指標、經濟指標、效益指標等更多內容詳見前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。
中國住宅物業發展狀況
圖表：中國住宅物業狀態描述總結表
| 指標 | 結論 |
| 投資規模 | 2014年由于宏觀經濟進入轉型期，住宅投資額為6.44萬億元，同比增長9.16%，增速為近年來最低。 |
| 開工面積 | 2014年房地產市場遇冷，商品住宅新開工面積為12.49億平方米，同比下滑14.38%，為近年來最低增速。 |
| 銷售面積 | 2014年住宅銷售面積為10.52億平方米，同比下降9.11%。 |
| 價格走勢 | 商品住宅銷售價格保持穩定增長，增速有放緩趨勢，基本控制在10%以下的區間。2014年，我國房地產開發企業商品住宅銷售均價達到了5932元/平方米，同比上漲了1.40%，增速較上年下降6.33個百分點。 |
資料來源：前瞻產業研究院整理
中國商服物業發展狀況
圖表：中國商服物業狀態描述總結表
| 指標 | 結論 |
| 投資規模 | 2014年，全國商業地產行業完成固定資產投資額為19987.44億元，占整個房地產業完成投資額的比重達到16.16%，比重較上年有所上升。 |
| 銷售面積 | 2014年，全國商業地產銷售面積為11572.75萬平方米，同比微增1.94%，占商品房銷售面積的9.59%。 |
| 銷售金額 | 2014年，全國商業地產銷售額為11850.12億元，較上年下滑1.47%，占商品房銷售額的15.53%。 |
| 價格走勢 | 2014年，辦公樓的銷售價格平均值為12117元/平方米，較2013年下跌11%；商業營業用房的銷售價格平均值為10254元/平方米，較2013年微漲0.69%。 |
資料來源：前瞻產業研究院整理
房地產行業國內領先企業
萬科企業股份有限公司
保利房地產（集團）股份有限公司
金地（集團）股份有限公司
招商局地產控股股份有限公司
恒大地產集團有限公司
中國海外發展有限公司
綠地控股集團有限公司
龍湖地產有限公司
華潤置地有限公司
世茂房地產控股有限公司
中國區域房地產投資吸引力分析
全國TOP10城市主要分布于東部沿海三大經濟圈，成渝兩地領跑西南區域，中部、東北地區省會城市優勢明顯。在其他區域中，省會城市優勢顯著。
圖表：2014年不同區域城市房地產開發投資吸引力TOP10
注：括號中為各城市投資吸引力在全國的排名
資料來源：前瞻產業研究小組整理
參考資料
- 1.中國房地產行業并購重組趨勢與投資戰略規劃分析報告前瞻產業研究院
- 2.中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告前瞻產業研究院
- 3.中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告前瞻產業研究院
- 4.中國二三線城市房地產行業標桿企業市場布局與投資戰略分析報告前瞻產業研究院
- 5.中國二三線城市房地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告前瞻產業研究院
