房地產估價

房地產估價行業定義及分類

房地產估價行業定義

房地產估價（Real Estate Appraisal）是指專業房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

房地產估價產品分類

房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：

房地產估價行業發展環境分析

（1）《房地產估價機構管理辦法》

2005年10月12日，建設部發布了《房地產估價機構管理辦法》（以下簡稱《辦法》），旨在規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，《辦法》于2005年12月1日起實施。

《辦法》規定，房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責三級房地產估價機構資質許可。

《辦法》規定了各資質等級房地產估價機構必須具備的條件，以及在資質等級許可范圍內從事估價業務的內容。

《辦法》指出，一級資質房地產估價機構可以按照有關規定設立分支機構三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。其中一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務；二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務；三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：

◆ 資質許可機關工作人員濫用職權、玩忽職守作出準予房地產估價機構資質許可的；

◆ 超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的；

◆ 違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的；

◆ 對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的；

◆ 依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形，房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。

（2）《房地產估價師注冊管理辦法》

為了加強對房地產估價師的注冊管理，完善房地產價格評估制度和房地產價格評估人員執業資格認證制度，提高房地產價格評估水平，建設部于1998年8月20日頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，《房地產估價師注冊管理辦法》自1998年9月1日起施行。

2001年8月15日，建設部發布的《建設部關于修改〈房地產估價師注冊管理辦法〉的決定》，自發布之日起施行。

隨著2007年3月1日《注冊房地產估價師管理辦法》的實施，《房地產估價師注冊管理辦法》和《建設部關于修改〈房地產估價師注冊管理辦法〉的決定》隨即失效。

（3）《注冊房地產估價師管理辦法》

為了加強對注冊房地產估價師的管理，完善房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，規范注冊房地產估價師行為，維護公共利益和房地產估價市場秩序，2006年12月25日，建設部發布了《注冊房地產估價師管理辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》自2007年3月1日起施行。

《辦法》所稱注冊房地產估價師，是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定、資格互認，取得中華人民共和國房地產估價師執業資格（以下簡稱執業資格），并按照本辦法注冊，取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書（以下簡稱注冊證書），從事房地產估價活動的人員。

注冊房地產估價師的注冊條件為：

◆ 取得執業資格；

◆ 達到繼續教育合格標準；

◆ 受聘于具有資質的房地產估價機構；

申請初始注冊，應當提交下列材料：

◆ 初始注冊申請表；

◆ 執業資格證件和身份證件復印件；

◆ 與聘用單位簽訂的勞動合同復印件；

◆ 取得執業資格超過3年申請初始注冊的，應當提供達到繼續教育合格標準的證明材料；

◆ 聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件；或者勞動、人事部門頒發的離退休證復印件；或者外國人就業證書、臺港澳人員就業證書復印件。

申請注冊的，應當向聘用單位或者其分支機構工商注冊所在地的省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門提出注冊申請。對申請初始注冊的，省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將申請材料和初審意見報國務院建設主管部門。國務院建設主管部門應當自受理之日起20日內作出決定。對申請變更注冊、延續注冊的，省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門應當自受理申請之日起5日內審查完畢，并將申請材料和初??意見報國務院建設主管部門。國務院建設主管部門應當自受理之日起10日內作出決定。注冊房地產估價師的初始、變更、延續注冊，逐步實行網上申報、受理和審批。

申請人有下列情形之一的，不予注冊：

◆ 不具有完全民事行為能力的；

◆ 刑事處罰尚未執行完畢的；

◆ 因房地產估價及相關業務活動受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿5年的；

◆ 因前項規定以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的；

◆ 被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請注冊之日止不滿3年的；

◆ 以欺騙、賄賂等不正當手段獲準的房地產估價師注冊被撤銷，自被撤銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿3年的；

◆ 申請在2個或者2個以上房地產估價機構執業的；

◆ 為現職公務員的；

◆ 年齡超過65周歲的；

◆ 法律、行政法規規定不予注冊的其他情形。

取得執業資格的人員，應當受聘于一個具有房地產估價機構資質的單位，經注冊后方可從事房地產估價執業活動。隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價師注冊的，建設（房地產）主管部門不予受理或者不予行政許可，并給予警告，在1年內不得再次申請房地產估價師注冊。

《辦法》自2007年3月1日起施行。1998年8月20日發布的《房地產估價師注冊管理辦法》（建設部令第64號）、2001年8月15日發布的《建設部關于修改〈房地產估價師注冊管理辦法〉的決定》（建設部令第100號）同時廢止。

房地產估價行業發展狀況分析

我國在1992年建立了房地產估價師執業資格制度，1995年實施了全國統一的房地產估價師職業資格考試制度，1998年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度。我國從事房地產的中介機構有6000多家，約3.5萬人取得執業資格，3萬多人注冊執業，房地產估價行業從業人員超過25萬人。房地產估價機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組等各種業務之中，房地產估價現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業。

從2011年全國一級資質房地產估價機構業績排名來看，收入排前三的分別是深圳市世聯土地房地產評估有限公司、北京仁達房地產評估有限公司和北京首佳房地產評估有限公司。截至到2011年底，深圳市世聯土地房地產評估有限公司歷年累計評估總值達16018.3億元，累計評估規模近11.39億平方米。

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國房地產估價行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

房地產估價行業國內領先企業

北京仁達房地產評估有限公司

深圳市世聯土地房地產評估有限公司

北京首佳房地產評估有限公司

北京康正宏基房地產評估有限公司

北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司

江蘇博文房地產土地造價咨詢評估有限公司

武漢國佳房地資產評估有限公司

上海城市房地產估價有限公司

深圳市國策房地產土地估價有限公司

深圳市天健國眾聯資產評估土地房地產估價有限公司

房地產估價行業五力競爭模型分析

買方競價能力分析

房地產估價機構的顧客是指房地產估價服務的委托人，最主要的類型有政府部門、中外銀行、房地產商、中外非房地產企業、法院、市民等。盡管經濟的發展，特別是全球化進程的加速，促使房地產估價的業務總量快速增長，但顧客的議價能力并沒有降低。

首先，估價服務產品具有很高的同質性，顧客的選擇空間大，而且更換估價公司的成本幾乎為零，甚至還可能因為壓低價格而獲得正的收益，因此顧客的議價能力增大。

其次，顧客中不少大型企業掌握了價格話語權。例如銀行，由于房貸業務以建設銀行、工商銀行、中國銀行、上海銀行等幾大銀行為主，這些客戶以其巨大的采購量為砝碼，迫使估價公司降低價格。類似的還有拆遷公司、財稅部門等。

再次，在沒有法律明文規定必須委托估價的情況下，部分顧客可以自己評估，或者委托房地產咨詢公司評估。特別是房地產咨詢公司，他們為顧客提供從市場研究、前期策劃、銷售代理到價格測算評估的全套服務，具有較強的競爭力。

供應方競價能力分析

房地產估價行業是一個知識密集型產業，最主要的供應商是信息提供商。由于我國房地產價格信息由房地產交易中心所壟斷，查詢交易價格必須支付高額的費用，因此供應商的討價還價能力很強。

但是基于兩個方面的因素，供應商的討價還價能力在弱化。首先，估價機構可以設立市場研究部，開發自己的數據庫，降低對房地產交易中心的依賴；其次，估價機構通過估價師協會的努力，爭取到了比較高的查詢費折扣，有效降低了成本。

現有企業競爭情況

以下分別從競爭數量、行業增長率、退出壁壘、競爭層次分析現有企業的競爭情況。分析可得，行業處于高速發展階段，中低端競爭較為激烈，高端競爭較為緩和。

資料來源：前瞻產業研究院

新進入者威脅分析

房地產估價行業處在不同的業務階段，其新進入者的威脅也不一樣，但是無論是高端還是低端，其回報率都較高，只要具備一定的人脈關系，都能獲得一定的業務量，這使得對新進入者具有較強得吸引力，特別是對于低端業務，由于資質交易獲取，也使得在位企業面臨新進入者的威脅較高，而高端業務的威脅較小。

資料來源：前瞻產業研究院

替代品威脅分析

由于房地產評估是一種專業的服務，它的服務性質不同于會計、審計等其他中介服務，到目前為止，并沒有其他中介機構能夠全面地替代評估服務。但不管在國際市場還是在國內市場上，為順應經濟全球化潮流，眾多的會計師事務所、資產評估公司都在努力拓展業務范圍，由單純的會計、審計業務擴大至管理咨詢、房地產評估等領域，這對房地產評估業構成了一定的威脅。