二三線城市房地產

編輯次數： 7 次　　更新時間： 2014-04-04 09:24:07

參考資料：: 中國二三線城市房地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告中國二三線城市房地產行業標桿企業市場布局與投資戰略分析報告

前瞻依據我國主要城市的經濟總量水平，將北京、上海、廣州、深圳四市界定為一線城市；將GDP大于5000億元的城市界定為二線城市；將GDP介于2000-5000億元的城市界定為三線強城市，將GDP在2000億元以下的其他省會城市以及在1000-2000億元的非省會城市界定為三線弱城市。二三線城市房地產是指劃為二三線城市的房地產行業。

詞條目錄

1 二三線城市房地產行業定義及分類

2 二三線城市房地產行業發展環境分析

2.1 （1）國內房地產還會有"白銀十年"時期
2.2 （2）住房供應雙軌制度將日趨成型

3 二三線城市房地產行業發展狀況分析

4 二三線城市與一線城市房地產投資潛力比較

4.1 房地產投資潛力評價指標體系構建
4.2 二三線城市房地產投資潛力關鍵指標評價

5 二三線城市房地產行業國內領先企業

二三線城市房地產行業定義及分類

二三線城市房地產行業發展環境分析

短期內，目前的政策思路還會繼續延續。即使這些政策是行政性的手段，限購、限貸等需求管理也不會有所放松。中期內，房產稅等經濟性手段將會陸續出臺，政策走向將偏向長期性、非行政性。從長期來看，未來中國房地產政策將會較為務實和理性，頂層設計走向成熟，民生屬性進一步回歸。

從供給來看，保障性安居工程將會越來越發揮它的保障作用，保障房的建設、運營與管理將進一步規范，中低收入者將從中受益。地方政府也會在發展方式的轉型過程當中，逐步減少以對土地財政的依賴，同時房地產金融也會迎來其創新時期。李克強同志一直在強調，城鎮化是未來中國經濟增長的動力。而住房市場發展是城鎮化的重要內容。因此，十八大以后新領導班子上任，住房市場的這個政策目標不僅不會改變，而且會進一步強化，并讓國內的住房市場真正轉型為一個以消費為主導的市場。

（1）國內房地產還會有"白銀十年"時期

從目前的形勢來看，中國房地產行業還會有一個較長的穩定發展時期。2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期，因為工業化、城鎮化仍在快速發展，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。

房地產市場"擴大內需"，改善性住房將是重要內容。"十二五"時期，全國城鎮新建住房和保障性住房約7000萬套，總建筑面積約55億平方米，而"十一五"時期全國新建住宅為37.68億平方米。此外加上商業地產、旅游地產、產業園區地產等新的發展領域，今后一個時期我國的房地產仍有較大的發展空間。但住房建設將由過去十幾年的快速發展轉為今后一個時期較快發展。

首先是國內生產總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調整為"十二五"時期平均7%-8%，房地產的增速自然也會因宏觀經濟的影響，資源、能源、環境條件的制約以及人口結構的變化而由快速發展轉向較快發展。

其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米，住宅存量約為212.4億平方米。加上現有存量住宅中約有60余億平方米面臨折舊改造或拆遷，前瞻預計2012-2020年需新建住房約142億平方米。由此可見，中國房地產以往的"黃金十年"將不再重現，而目前的"白銀十年"已經悄然登場。

（2）住房供應雙軌制度將日趨成型

"十八大"報告指出，要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度。市場配置資源，有利于激勵市場主體的建設積極性；政府保障有利于實現房地產的進一步市場化，同時有效解決城鎮中低收入者的住房困難問題，今后一段時期我國的住房供應將呈現出明顯的雙軌制特征。預計今后保障性安居工程建設力度將會持續加大，其相應的配套管理措施也會緊接著跟進，成熟的分配、運營、推出制度將會出現。最后，中國房地產市場總量合理、結構平衡、價格穩定的理想狀態將很可能會出現。

二三線城市房地產行業發展狀況分析

盡管2012年的土地供需形勢較往年慘淡，但地價始終保持在上升區間中，因此土地出讓金的減少有限。2012年全年26個二三線城市共成交土地獲得出讓金8091.97億元，同比下降2.42%，大大低于供給面積和成交面積的降幅。從各城市來看，2012年武漢市以990億元獨占鰲頭，其2008-2012年平均每年成交土地達570億元以上，另外杭州、重慶、天津、大連的土地成交金額也較大，年均土地出讓金均在400億元以上。可見在二三線城市中，經濟較為活躍的城市的房地產市場也極為活躍。

通過對比可以發現，2008年以來我國二三線城市的住宅用地成交價格上漲幅度明顯快于其他用地。前瞻數據監測中心數據顯示，2008-2012年我國26個二三線城市的住宅用地價格以19.37%的年均增速增長，達到高于全部用地的平均增長幅度。并且住宅用地上漲的城市數量也是最多的，有20個城市的住宅用地成交價格呈現增長態勢，近6個城市的地價較2008年下降。具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國二三線城市房地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

二三線城市與一線城市房地產投資潛力比較

房地產投資潛力評價指標體系構建

在本節匯總，前瞻將基于影響地區房地產投資潛力的影響因素，從中選取了宏觀經濟類、商品房市場類與土地市場類三大類指標，共14個二級指標，并根據二三線城市的各項指標與一線城市的比較實行五分制打分（分數越高表示二三線城市的相對優勢更強），打分標準為：若二三線城市的各項指標較一線城市的表現更好，則根據相差程度評分3-5分；若不如一線城市，則根據相差程度評分1-2分。

圖表1：房地產投資潛力評價指標體系構建

一級指標	二級指標	指標意義
宏觀經濟類指標	人均GDP	人均GDP綜合反映了城市經濟發展水平。購買住房需要居民具有較高的購買實力，一個城市人均GDP的高低，表現了該城市居民對住房購買力大小狀況。人均GDP高的城市，居民購買力強，房地產投資效益也相對較高。
	GDP增長速度	GDP增長率表示城市經濟發展速度，也從側面衡量房地產市場發展空間，GDP增長率高的城市，經濟發展速度快，房地產市場具有較高的發展潛力。
	人均可支配收入	人均可支配收入是一國或地區消費開支水平的最直接的反映指標，往往用以衡量生活水平的變化狀況。人均可支配收入高，說明居民住房消費能力較高，即償還住房按揭住房貸款能力強。
	人均可支配收入增長速度	某地人均可支配收入的增長態勢反映了其消費能力提升的空間。
	固定資產投資規模	房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，在固定資產投資中占有較大比重，固定資產投資有利于改善城市的基礎設施建設的環境要素，有利于增加房地產投資。
	固定資產投資增速	固定資產投資增速可以從側面反映經濟增長速度，并反映基礎設施改善的速度。
商品房市場類指標	房地產市場規模	一地商品房銷售規模越大，表明房地產市場空間較大。
	房地產市場增長速度	反映市場空間的擴大潛力，并可側面反映商品房銷售的盈利能力。
	房地產供需平衡指標	供需平衡狀況反映某地是房地產是供大于求還是供不應求，幫助做出進入或退出決策。
	房價增長速度	房價從側面反映市場需求狀況，并可反映房地產的盈利能力。
	房價與地價之比	反映土地成本占開發成本的比重，進而反映房地產的盈利能力。
土地市場類指標	土地推出規模	土地是稀缺資源，是開發商的重要儲備資源，土地供給量越大，土地市場的競爭相對就沒那么激烈，土地成本也就越低。
	土地供需平衡指標	反映土地市場競爭激烈程度，幫助開發商作出投資決策。
	土地價格增速	價格增長越快，開發商的成本也就越高，側面反映盈利能力。