房地產金融

房地產金融行業定義及分類

房地產金融行業定義

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。

房地產金融產品分類

房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金融。政策性房地產金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關的一系列金融活動。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。

（1）房產金融

房產金融指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。

嚴格地說，它也不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。可見，住房金融只是房產金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內容外，房產金融還應包括房地產開發與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。

（2）地產金融

地產金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動。

具體來說，又可分解為市地金融、農地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動，在國外又稱農業金融，主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農業金融又有廣義與狹義之分。廣義的農業金融又稱農村金融，包括農村領域內一切與生產經營相關的吸收存款、發放貸款、辦理結算、現金管理以及農村信用合作等金融活動；狹義的農業金融即是指農地經營金融，是與農業生產活動有關的資金融通。

房地產金融行業不同時期可供選擇的金融體系

中國房地產企業初創期金融體系

初創期是企業剛剛開始起步的時期。這一時期企業的特征是：處于艱難的創業時期，企業的各種機制和制度尚未建立和健全。

除了股東投資之，這一時期的企業可以采用的融資方式有：REITs、房地產債券融資（該方式用于大型非房地產集團企業橫向拓展業務時）、房地產辛迪加。

中國房地產企業成長期金融體系

成長期的企業特征是市場需求增加，產品或服務的規模擴大，內部管理日趨完善，外部形象正在樹立，公眾的認可度增強，這個時期的公司蒸蒸日上、充滿活力。這一階段房地產開發企業可以采用的融資方式是：

經營業績較好的企業--買殼上市、海外上市、RETIs、房地產債券融資、租賃融資（回租和回買）和夾層融資。

經營業績一般的企業--房地產信托融資、REITS、前沿貨幣合約、回租融資、房地產辛迪加和夾層融資。

中國房地產企業成熟期金融體系

成熟期是指房地產開發企業各方面技術（施工、管理、運營等）已經成熟和房地產產品在業內樹立起品牌形象。這一時期企業房地產的開發和銷售已經進入穩定成長時期，并不斷走向成熟。這一階段房地產開發企業可以采用的融資方式是：

經營業績較好的企業--直接上市、買殼上市、海外上市、REITS、房地產債券融資、租賃融資（回租和回買）、典當融資和夾層融資。

經營業績一般的企業--買殼上市、海外上市、房地產信托融資、REITS、前沿貨幣合約、租賃融資（回租和回買）、典當融資和夾層融資。

中國房地產企業衰退期金融體系

衰退期主要特征：一是企業資金投向錯位，錢越來越多地花在控制系統、福利措施和一般設備上；二是工作缺乏效率和效益；三是人.們越來越拘泥于傳統、注重于形式；四是企業內部越來越缺乏創新機制。

處于這一階段的房地產開發企業，實力仍然雄厚的，可以采用回租融資租賃這種比較安全的方式。因為如果采用上市、REITs、房地產債券等融資方式，一旦經營惡化，極易對已經處于衰退期的企業造成更嚴重的負面影響，甚至導致企業的死亡。實力己經大大下降的房地產開發企業，建議不要再進行房地產融資。一方面，經營業績不良會使融資成本更高；另一方面，企業運營對國家政策和行業周期的敏感度增加，在國家政策和行業進入低谷時期，以高成本進行融資的后果很可能是企業經營受阻，負債難還，導致破產。

房地產金融行業發展狀況分析

2011-2012年，我國房地產行業受到國家宏觀調控政策影響，許多房地產企業資金鏈一度出現緊張。前瞻通過統計萬科、恒大、保利、華潤、富力等大型房地產開發企業的融資規模可以發現，2012年大型房地產開發企業的融資規模普遍上升，房地產金融融資規模擴大。以下以萬科及世茂房地產為例。

2012年，萬科企業股份有限公司籌資活動現金流入總計504.68億元，同比增長83.7%。其中取得借款收到的現金474.77億元，吸收投資收到的現金29.91億元。

2008-2012年，世茂房地產控股有限公司新增貸款額度呈波動增長走勢。2012年，世茂房地產控股有限公司新增貸款總計282.60億元，同比增長33.7%。截至2012年末，世茂房地產持有現金約人民幣11億元，未提用貸款額度約為人民幣100億元。

具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國房地產金融行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》。

優秀房地產企業金融體系

萬科企業股份有限公司金融體系

恒大地產集團金融體系

保利房地產（集團）股份有限公司金融體系

華潤置地有限公司金融體系

廣州富力地產股份有限公司金融體系

金地（集團）股份有限公司金融體系

上海綠地（集團）有限公司金融體系

大連萬達集團股份有限公司金融體系

碧桂園控股有限公司金融體系

北京首都開發股份有限公司金融體系

房地產金融行業優秀基金

中國住宅產業精瑞基金

領匯房地產投資信托基金

泓富產業信托

越秀房地產投資信托基金

冠君產業信托

置富產業信托

富豪產業信托

安信信托投資股份有限公司

中誠信托投資有限責任公司

盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司