房地產中介服務
房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的服務總稱，它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務;狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。
- 詞條目錄
- 1.1 房地產中介服務行業的定義
- 1.2 房地產中介服務行業的領域
- 1.3 房地產中介服務行業的內容
- 2.1 萌芽階段（1993-1997年）
- 2.2 快速發展階段（1998-2004年）
- 2.3 整合規范（2005年之后）
房地產中介服務行業定義及分類
房地產中介服務行業的定義
房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的服務總稱，它包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。廣義的房地產中介服務，是指覆蓋房地產投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務；狹義的房地產中介是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。
房地產中介服務行業的領域
房地產中介服務是指為房地產投資、開發和交易提供各種媒介活動的總稱，主要包括房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等三個領域。
◆ 房地產咨詢
房地產咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用的一種有償的中介活動。目前，我國的房地產咨詢業可以為房地產投資者提供包括政策咨詢、決策咨詢、工程咨詢、管理咨詢等在內的各種咨詢服務，也可為房地產市場交易行為中的客戶提供信息咨詢、技術咨詢等中介服務。
◆ 房地產估價
房地產估價是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。
◆ 房地產經紀
房地產經紀是由房地產經紀人（個人或機構，統稱經紀人）完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。
房地產中介服務行業的內容
一般而言，房地產中介服務是指以房地產經紀業務為主，輔以房地產咨詢業務和房地產估價業務，通過提供免費的咨詢和估價的參考等措施，協助房屋買賣交易達成的服務總稱。
◆ 房產中介公司
房產中介公司：為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個服務平臺，該平臺具有為買賣雙方提供安全交易的義務；房產中介服務的經濟收入主要是收取中介服務傭金，以目前市場慣例，中介服務傭金為雙方各1%。
◆ 房產中介事務
房產中介事務：房產中介的具體事務就是幫助賣房人登記房源信息、宣傳發布信息并且保證房源真實有效；幫助買房人尋找和推薦合適、理想的房源，并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交。
◆ 房產代理銷售
房地產代理銷售業務是指房產地開發企業把尾樓或庫存房子與地產中介機構合作銷售的業務。隨著業務的不斷發展，房地產代理銷售已經成為目前中國大部分房地產中介企業的主要收入來源，以世聯地產為例，其營業收入占比已經超過70%。
房地產中介服務行業發展歷程
中國房地產經紀行業是一個既古老又新潮的行業，是房地產業的重要組成部分之一。中國房地產經紀活動萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發展。1949年后，隨著國家廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃，房地產經紀也逐漸被取締。1978年改革開放以來，房地產經紀行業開始復蘇并以較快速度發展。目前，我國房地產經紀業總體上還處于發展的初級階段。
房地產經紀具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等重要作用。房地產交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈與等）是房地產經紀存在和發展的基礎，房地產經紀又是房地產快速、高效、安全交易的保障。房地產經紀和房地產交易相伴而生，相互促進。改革開放30年來，在城鎮住房制度改革不斷推進、房地產市場持續發展的大背景下，我國房地產經紀大致經歷了復蘇、初步發展、快速發展、調整發展等階段。
萌芽階段（1993-1997年）
1992年鄧小平南巡講話，推進了我國社會主義市場經濟發展的進程。1994年《城市房地產管理法》出臺，房地產經紀活動的合法地位得到確立。自此，房地產經紀人成為正當職業，房地產經紀行業走上了市場化發展的道路。
| 萌芽階段 | 萌芽階段的特征 |
| 萌芽階段的背景 | 1992年國務院發布《關于發展房地產業若干問題的通知》（國發[1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產市場體系，建立房地產交易的中介服務代理機構、房地產價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等。這確立了房地產經紀行業市場化發展的道路。1993年一些沿海地區出現房地產投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調控，房地產市場開始調整。此后出現了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產經紀新建商品房銷售代理業務發展帶來了一次良機。 |
| 萌芽階段的表現 | 1）房地產開發商在這個階段開始尋求具有專業能力的房地產中介的支持，代理銷售業務逐漸啟動和發展起來。 |
| 2）房地產經紀業務范圍擴大，作用明顯，業績顯著。發展初期，我國房地產經紀機構的業務以新建房銷售代理為主，20世紀末，規模較大的機構逐漸從單一的營銷策劃，發展到市場調研、產權調查、價格評估，金融按揭，法律咨詢以及代辦產權登記、公證、保險、抵押等各種手續全過程經紀服務，并且一些成立較早的經紀機構開始涉足二手房經紀業務。 | |
| 3）港臺房地產經紀企業進入內地。1994年開始，先后有臺灣信義房屋、臺灣太平洋房屋、香港中原地產等港臺房地產經紀企業進駐上海、北京等地。 | |
| 4）房地產交易所紛紛轉制。1996年前后，全國各市、區（縣）的房產交易所和房產交易市場開始轉制。 | |
| 萌芽時期的行業管理 | 國家對房地產經紀的發展進行正面引導和規范成為行業管理的主要內容。1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）實施，確定了房地產經紀機構的設立條件。2）房地產經紀行業組織出現。我國房地產經紀行業組織在90年中期開始出現。 |
快速發展階段（1998-2004年）
1998年之后，隨著福利分房時代的終結，房地產市場開始煥發活力，房地產買賣和租賃開始繁榮，房地產服務業進入了快速發展階段。
| 快速發展階段 | 快速發展階段的特征 |
| 快速發展階段的背景 | 1998年，中國房地產市場出現了一個新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。1999年2月中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》。提出“積極開展個人消費信貸，對促進消費，擴大內需，推動身纏，支持國民經濟持續穩定發展以及調整信貸結構，提高信貸資產質量，具有十分重要的意義。” |
| 快速發展階段的表現 | 1）房地產顧問代理業務從單純的后期代理銷售轉為房地產項目的全程顧問策劃業務。 |
| 2）從業人員的整體素質有所提高。房地產經紀服務從業人員的整體素質和過去幾年相比有所提高。 | |
| 快速發展時期的行業管理 | 1）建立全國房地產經紀人職業資格制度。2001年12月18日，人事部、建設部聯合頒發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（人發〔2001〕128號），決定對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。 |
| 2）建立全國房地產經紀行業組織。2004年6月29日，建設部發布了《關于改變房地產經紀人執業資格注冊管理方式有關問題的通知》（建辦住房[2004]43號），將房地產經紀人執業資格注冊工作轉交中國房地產估價師學會。 | |
| 3）開通房地產經紀信用檔案。2002年8月20日，建設部發布了《關于建立房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統的通知》（建住房函〔2002〕192號），2006年10月31日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會開通了房地產經紀信用檔案。 |
整合規范（2005年之后）
| 整合規范階段 | 整合規范階段的特征 |
| 整合規范階段的背景 | 2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于集中開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌相互讓情況執法檢查工作的通知》（即“71號令”），要求從2004年8月31號起，所有經營性的土地一律都要公開競爭出讓。 |
| 整合規范階段的表現 | 1）房地產經紀隊伍空前壯大。目前全國從事房地產經紀活動的人員超過100萬，機構有5萬余家，并成長起了一批門店過百、人員上千，甚至門店過千、人員上萬的知名房地產經紀機構。 |
| 2）房地產經紀機構采用連鎖經營擴展模式，規模不斷增大，實力不斷增強。快速發展時期，房地產經紀行業內已成長起一批門店過百、人員過千的大型房地產經紀機構，如世聯地產顧問（中國）有限公司、北京埃菲特國際特許經營咨詢服務有限公司（21世紀中國不動產）、北京鏈家房地產經紀有限公司等。 | |
| 3）房地產經紀服務向縱深發展，作用不可替代。房地產經紀人員的專業服務已經從低端提供交易信息、居間撮合，發展到顧問咨詢、協助簽約、交易資金托管、貸款手續和產權手續代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。 | |
| 整合規范時期的行業管理 | 1）開展房地產經紀資信評價。2006年10月份，中國房地產估價師與房地產經紀人學會在建設部的安排下，開展了首次全國房地產經紀資信評價，評選出了70名優秀房地產經紀人和114家優秀房地產經紀機構。 |
| 2）《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》、《房地產經紀業務合同推薦文本》等一系列行業規范文件出臺。 | |
| 3）實行房地產交易資金監管。2006年12月29日，建設部、人民銀行聯合發布《建設部中國人民銀行關于加強房地產經紀管理，規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房【2006】321號），加強了對房地產交易資金的監管。 |
房地產中介服務行業發展狀況分析
根據統計，我國房地產經紀機構（含分支機構）達到5萬余家，從業人員超過百萬，其中取得房地產經紀資格的人數已經超過4萬人，其中超過一半的人注冊執業。于此同時我國房地產經紀行業已經成長起了一批大公司，比如世聯地產、易居等企業已經成為上市企業，發展已經漸趨規范，成為行業的領先企業。
2012年，全國商品房銷售面積僅增長1.8%，而我國房地產策劃代理百強企業的業務規模仍然保持較快的增長速度，一手物業代理實現銷售面積均值186.22萬平方米，同比增長10.78%，雖然增幅連續下滑三年，但明顯超過全國商品房銷售面積增速。這主要是百強企業通過深耕原有市場以及延續全國化布局策略，逆勢提升了市場份額：2012年百強企業的市場份額提升至16.73%，連續三年保持了增長。
資料來源：前瞻產業研究院房地產策劃代理行業研究小組整理
具體內容詳見前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國房地產中介服務行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》。
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